Le rachat de soulte permet de devenir seul propriétaire d’un bien détenu à plusieurs, notamment après un divorce, une séparation ou une succession. La personne qui conserve le logement verse alors une somme aux autres propriétaires pour racheter leurs parts.
Mais comment calculer une soulte lorsqu’un crédit immobilier est encore en cours ? Comment la financer ? Et que devient le prêt détenu à deux ? Voici les principaux éléments à connaître avant de réaliser l’opération.
Qu’est-ce qu’un rachat de soulte ?
La soulte est une somme d’argent versée pour compenser une différence de valeur lors du partage d’un patrimoine.
Dans le cas d’un bien immobilier, le rachat de soulte intervient généralement lorsqu’une personne souhaite conserver seule un logement détenu avec une ou plusieurs autres personnes.
Par exemple, deux conjoints possèdent chacun 50 % d’une maison. Après leur séparation, l’un souhaite conserver le logement. Il doit alors racheter les droits détenus par l’autre en lui versant une soulte.
Le rachat de soulte entraîne donc deux opérations distinctes :
- le transfert de la part de propriété ;
- le financement de la somme à verser, lorsqu’elle ne peut pas être réglée avec l’épargne disponible.
Lorsqu’un prêt immobilier est toujours en cours, il faut également déterminer qui continuera à rembourser le crédit et obtenir, si nécessaire, l’accord de la banque pour libérer l’autre co-emprunteur.
Dans quels cas faut-il procéder à un rachat de soulte ?
Le rachat de soulte peut intervenir dans plusieurs situations. Le principe reste similaire : une personne conserve un bien et indemnise les autres propriétaires.
Divorce ou séparation
Lors d’un divorce ou d’une séparation, l’un des conjoints peut souhaiter conserver la résidence principale plutôt que de la vendre.
Il peut alors racheter la part de l’autre. Le montant dépend notamment :
- de la valeur actuelle du logement ;
- de la part détenue par chacun ;
- du capital restant à rembourser lorsque le bien est financé par un crédit.
Lorsqu’un bien immobilier fait partie des opérations de partage, l’intervention d’un notaire est nécessaire.
Attention également au prêt : le divorce ou la séparation ne met pas automatiquement fin aux engagements pris auprès de la banque. Si les deux personnes ont signé le crédit, elles restent toutes les deux engagées tant que le prêt n’est pas remboursé ou que la banque n’a pas accepté une désolidarisation.
Succession
Après un décès, plusieurs héritiers peuvent devenir propriétaires d’un bien immobilier en indivision.
Si l’un d’eux souhaite conserver la maison ou l’appartement, il peut recevoir le bien lors du partage et verser une soulte aux autres héritiers afin de compenser la différence entre les lots.
Par exemple, trois héritiers possèdent chacun un tiers d’une maison. Si l’un souhaite devenir seul propriétaire, il devra en principe compenser les droits revenant aux deux autres.
Lorsqu’une succession comprend un bien immobilier, le recours à un notaire est obligatoire. Le partage met ensuite fin à l’indivision sur les biens concernés.
Comment calculer le montant d’un rachat de soulte ?
Le calcul dépend principalement de trois données :
- la valeur actuelle du logement ;
- la quote-part détenue par chaque propriétaire ;
- le capital restant dû sur le crédit immobilier.
La valeur du logement doit être suffisamment réaliste. Une estimation immobilière peut donc être nécessaire avant le partage.
Calcul sans crédit immobilier
Lorsque le logement est intégralement payé, le calcul est relativement simple.
Prenons un logement d’une valeur de 300 000 €, détenu à parts égales.
Chaque personne possède :
300 000 € ÷ 2 = 150 000 €
La personne qui souhaite devenir seule propriétaire devra donc verser une soulte de 150 000 € à l’autre propriétaire.
Calcul avec un crédit restant
Lorsqu’un crédit immobilier est encore en cours, il faut tenir compte du capital restant dû.
Prenons l’exemple suivant :
- valeur actuelle du logement : 300 000 € ;
- capital restant dû : 100 000 € ;
- répartition : 50/50.
La valeur nette du logement est :
300 000 € – 100 000 € = 200 000 €
La part correspondant à l’autre propriétaire représente donc :
200 000 € ÷ 2 = 100 000 €
La soulte indicative est alors de 100 000 €.
Attention : cela ne signifie pas nécessairement qu’il suffit d’emprunter 100 000 €.
Si la personne qui conserve le logement doit également reprendre ou refinancer les 100 000 € de capital restant dû, son besoin de financement peut atteindre environ 200 000 €, auxquels peuvent s’ajouter les différents frais liés à l’opération.
Soulte et montant total à financer ne doivent donc pas être confondus.
Exemple à parts inégales
Les propriétaires ne possèdent pas toujours le logement dans les mêmes proportions.
Prenons un appartement d’une valeur de 300 000 € détenu :
- à 60 % par une personne ;
- à 40 % par l’autre.
Si le logement est entièrement payé et que le propriétaire détenant 60 % souhaite devenir seul propriétaire, il doit racheter les 40 % restants : 300 000 € × 40 % = 120 000 €
La soulte est donc de 120 000 €.
Lorsque le logement fait encore l’objet d’un emprunt, le calcul doit également intégrer le capital restant dû ainsi que les conditions prévues lors du partage.
Comment financer un rachat de soulte ?
Selon le montant nécessaire et votre situation financière, plusieurs solutions peuvent être envisagées.
Avec son épargne
Si vous disposez d’une épargne suffisante, vous pouvez financer tout ou partie de la soulte avec vos fonds personnels.
Cette solution permet de limiter le montant du nouveau crédit et donc son coût.
Il est toutefois préférable de ne pas utiliser systématiquement toute son épargne. Conserver une épargne de précaution peut rester important après une séparation, un divorce ou une succession.
Avec un nouveau prêt immobilier
Il est possible de solliciter un nouveau prêt immobilier pour financer le rachat de soulte.
Selon la situation, le nouveau financement peut notamment servir à couvrir :
- la soulte à verser ;
- le remboursement du crédit immobilier existant ;
- certains frais liés à l’opération.
La banque étudie alors votre capacité à assumer seul le nouveau financement. Elle analyse notamment vos revenus, vos charges, votre épargne et votre capacité de remboursement. Les établissements prêteurs doivent évaluer la solvabilité de l’emprunteur avant d’accorder un crédit immobilier.
Faire jouer la concurrence peut être particulièrement utile dans cette situation, car les conditions proposées peuvent varier sensiblement d’une banque à une autre.
Avec un crédit immobilier déjà en cours
Si un crédit finance déjà le logement, il n’est pas systématiquement nécessaire de repartir de zéro.
La personne qui conserve le bien peut demander à la banque de poursuivre le crédit à son seul nom. Il faut alors obtenir la désolidarisation de l’autre co-emprunteur.
La banque n’est toutefois pas obligée de l’accepter. Elle vérifiera que la personne qui conserve le prêt dispose seule d’une capacité financière suffisante.
Si elle refuse, une autre solution consiste à faire racheter le crédit par une nouvelle banque et à intégrer la soulte au nouveau financement.
Quels sont les frais d’un rachat de soulte ?
Le coût d’un rachat de soulte ne correspond pas à un pourcentage unique.
Les frais varient selon la nature du partage, le montant du bien, le financement et la situation juridique.
Ils peuvent notamment comprendre :
- les émoluments du notaire ;
- les débours et formalités ;
- les droits et taxes liés au partage ;
- les frais de garantie du nouveau prêt ;
- les frais de dossier bancaire ;
- d’éventuelles indemnités de remboursement anticipé.
Le régime du droit de partage varie notamment selon l’origine de l’indivision.
| Situation | Droit de partage et particularités |
| Divorce ou séparation de corps | Le droit de partage applicable aux intérêts patrimoniaux partagés est fixé à 1,10 % depuis le 1er janvier 2022. |
| Rupture de PACS | Le taux réduit de 1,10 % s’applique également aux partages consécutifs à la rupture d’un PACS. |
| Succession | Un droit de partage peut s’appliquer, en principe au taux normal de 2,5 %. Le traitement fiscal de certaines soultes dépend toutefois de la composition et des conditions du partage. |
| Autre indivision | Le régime dépend de l’origine de l’indivision et de l’opération réalisée. Le taux normal du droit de partage est de 2,5 % lorsqu’il est applicable, mais certaines soultes peuvent relever de règles fiscales particulières. |
L’administration fiscale prévoit en effet un taux normal de droit de partage de 2,5 %, avec un taux réduit de 1,10 % pour les partages consécutifs à une séparation de corps, un divorce ou une rupture de PACS. Le traitement fiscal des soultes peut toutefois varier selon l’origine du partage.
Le notaire peut établir précisément les droits et frais correspondant à votre situation avant la réalisation de l’opération.
Rachat de soulte : quelles solutions si la banque refuse ?
Un refus bancaire ne signifie pas nécessairement que le projet doit être abandonné.
La première étape consiste à comprendre pourquoi le financement a été refusé : mensualité trop importante, taux d’endettement élevé, revenus insuffisants, situation professionnelle, absence d’apport ou garanties jugées insuffisantes.
Plusieurs pistes peuvent alors être étudiées :
- solliciter d’autres établissements bancaires ;
- utiliser davantage d’épargne pour réduire le montant emprunté ;
- allonger la durée du financement pour diminuer les mensualités, lorsque cela est possible ;
- revoir avec les autres parties les modalités du partage ;
- maintenir temporairement le bien en indivision lorsque la situation le permet ;
- vendre le logement si aucune solution de financement viable ne peut être trouvée.
Un refus de désolidarisation de la banque actuelle n’empêche pas non plus nécessairement une autre banque d’étudier le dossier.
Faire financer un rachat de soulte avec Plurifinances
Un rachat de soulte ne se résume pas au calcul de la somme à verser à l’autre propriétaire. Il faut aussi tenir compte du capital restant dû, des frais de notaire, de la désolidarisation éventuelle du prêt et de votre capacité à assumer seul le nouveau financement.
Avant de finaliser le partage chez le notaire, une simulation permet de vérifier la faisabilité de l’opération et d’anticiper le montant total à financer. Plurifinances vous accompagne dans cette démarche en comparant plusieurs solutions de prêt et en recherchant un financement adapté à votre situation.
