La capacité d’emprunt correspond au montant que vous pouvez financer à crédit en fonction de vos revenus, de vos charges et des conditions du prêt. Elle permet de définir un budget immobilier réaliste avant même de commencer vos recherches.
Le calcul ne repose toutefois pas uniquement sur la règle des 35 %. Le taux du crédit, sa durée, l’assurance emprunteur, votre apport et votre reste à vivre peuvent également modifier le montant que la banque acceptera de financer.
Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?
La capacité d’emprunt représente le capital qu’un ménage peut théoriquement emprunter sans dépasser un niveau de remboursement compatible avec ses revenus.
Il faut distinguer deux notions :
- la capacité de remboursement, qui correspond à la mensualité que votre budget peut supporter ;
- la capacité d’emprunt, qui correspond au capital pouvant être financé avec cette mensualité.
Par exemple, connaître votre mensualité maximale ne suffit pas pour déterminer combien vous pouvez emprunter. Une mensualité de 1 000 € ne permettra pas d’emprunter le même montant sur 15 ans que sur 25 ans.
Le taux du crédit et le coût de l’assurance ont également une influence directe.
Vous pouvez obtenir une première estimation avec la calculatrice de capacité d’emprunt Plurifinances.
Comment calculer sa capacité d’emprunt ?
Pour un crédit immobilier, la banque commence généralement par déterminer le niveau de mensualité compatible avec vos ressources.
Le taux d’effort ne doit en principe pas dépasser 35 % des revenus de l’emprunteur, assurance comprise. La durée d’un crédit immobilier est par ailleurs limitée à 25 ans dans le cadre général fixé par le HCSF, avec certaines exceptions liées notamment à un différé d’amortissement.
Une formule simplifiée peut être utilisée pour obtenir une première estimation :
Mensualité maximale indicative = revenus mensuels × 35 % – mensualités des crédits en cours
Cette mensualité permet ensuite de déterminer le capital empruntable selon :
- la durée choisie ;
- le taux d’intérêt ;
- le coût de l’assurance emprunteur.
Exemple de calcul
Prenons un ménage disposant de :
- 3 500 € de revenus mensuels ;
- 300 € de mensualités sur un crédit en cours.
La charge totale de crédit maximale correspondant à 35 % des revenus est :
3 500 € × 35 % = 1 225 €
En retranchant les 300 € déjà consacrés au crédit existant :
1 225 € – 300 € = 925 €
Le ménage dispose donc, à titre indicatif, d’environ 925 € de mensualité disponible pour son nouveau prêt immobilier.
Le capital réellement empruntable avec ces 925 € dépendra ensuite du taux, de la durée et de l’assurance.
Quels revenus sont pris en compte pour calculer la capacité d’emprunt ?
La banque cherche avant tout à identifier les revenus qu’elle considère comme stables et suffisamment pérennes pendant la durée du financement.
Elle peut notamment étudier :
- les salaires ;
- les pensions de retraite ;
- les revenus professionnels des indépendants ;
- les revenus locatifs ;
- certaines pensions perçues ;
- les primes régulières et contractuelles ;
- certains autres revenus récurrents.
Tous les revenus ne sont toutefois pas retenus de la même façon.
Salaires et revenus réguliers
Les revenus issus d’un emploi stable sont généralement les plus simples à intégrer dans l’étude.
Un treizième mois prévu contractuellement peut par exemple être pris en compte. Une prime exceptionnelle ou très variable sera davantage susceptible d’être écartée ou lissée sur plusieurs années.
Revenus des indépendants
Pour un dirigeant, artisan, commerçant ou professionnel libéral, la banque ne se base généralement pas sur un seul mois de revenus.
Elle étudie plusieurs exercices afin d’évaluer :
- la régularité des revenus ;
- l’évolution de l’activité ;
- la rentabilité ;
- la capacité du professionnel à maintenir ses revenus dans le temps.
Revenus locatifs
Les loyers peuvent être intégrés au calcul, mais ils ne sont pas nécessairement retenus à 100 %.
Les banques appliquent leurs propres méthodes afin de tenir compte des charges, de la fiscalité, des périodes de vacance ou du risque d’impayé.
Quelles charges réduisent votre capacité d’emprunt ?
Les charges déjà liées à des engagements financiers diminuent la mensualité disponible pour le nouveau projet.
La banque s’intéresse notamment :
- aux mensualités de crédits immobiliers existants ;
- aux crédits à la consommation ;
- aux prêts automobiles ;
- aux crédits renouvelables ;
- aux pensions alimentaires versées ;
- aux autres engagements financiers durables.
Le traitement précis dépend ensuite de la situation et de la banque.
Réduire ou solder un crédit existant avant une demande de financement peut donc parfois augmenter sensiblement votre capacité d’emprunt.
Quels autres critères influencent la capacité d’emprunt ?
Le taux d’effort constitue un élément central, mais il ne suffit pas pour déterminer si une banque acceptera votre dossier.
Le reste à vivre
Le reste à vivre correspond à la somme dont dispose votre foyer après le paiement des mensualités de crédit et de ses principales charges.
Deux emprunteurs présentant le même taux d’endettement peuvent ainsi être évalués différemment.
Un ménage disposant de 8 000 € de revenus avec 35 % d’endettement conserve davantage de ressources après remboursement qu’un ménage gagnant 2 500 €.
La banque tient également compte de la composition du foyer. Il n’existe donc pas un montant de reste à vivre universel applicable à tous les emprunteurs.
La durée du crédit
La durée joue directement sur le capital accessible.
À mensualité identique, emprunter sur 25 ans permet généralement d’obtenir davantage de capital que sur 15 ou 20 ans.
En revanche, une durée plus longue entraîne généralement :
- davantage d’intérêts ;
- un coût total supérieur ;
- parfois un taux légèrement plus élevé.
Il faut donc rechercher un équilibre entre capacité d’emprunt, mensualité et coût total du financement.
Le taux immobilier
Lorsque les taux diminuent, une même mensualité permet de rembourser davantage de capital.
À l’inverse, une hausse des taux réduit mécaniquement la somme qu’il est possible d’emprunter à mensualité et durée identiques.
Comparer les conditions proposées par plusieurs banques peut donc avoir un impact direct sur votre budget.
Pour préparer votre financement, consultez également notre guide consacré au prêt immobilier.
L’assurance emprunteur
Le coût de l’assurance entre dans le calcul du taux d’effort.
Une assurance plus chère réduit donc légèrement la part de mensualité disponible pour rembourser le capital et les intérêts.
Selon votre profil, comparer le contrat proposé par la banque avec une assurance individuelle peut permettre de diminuer cette charge.
L’âge de l’emprunteur
Il n’existe pas d’âge maximal légal pour obtenir un prêt immobilier.
L’âge peut toutefois influencer :
- la durée envisageable ;
- le coût de l’assurance ;
- les garanties accessibles ;
- l’âge atteint à la fin du crédit.
Ces éléments peuvent indirectement modifier la capacité de financement.
Quel rôle joue l’apport personnel ?
L’apport et la capacité d’emprunt sont deux notions différentes.
Un apport plus important n’augmente pas automatiquement la mensualité que vous pouvez supporter. Il permet surtout d’augmenter votre budget total d’acquisition.
Par exemple :
200 000 € de capacité d’emprunt + 30 000 € d’apport = 230 000 € de capacité de financement avant prise en compte des frais.
Un apport peut néanmoins améliorer la qualité du dossier en permettant notamment :
- de financer les frais annexes ;
- de réduire le montant demandé à la banque ;
- de conserver un ratio de financement plus favorable ;
- éventuellement d’obtenir de meilleures conditions de taux.
Il est généralement préférable de conserver également une épargne de précaution après l’achat plutôt que d’investir la totalité de ses liquidités dans l’opération.
Comment la banque évalue-t-elle votre dossier ?
La capacité d’emprunt obtenue avec un simulateur reste une estimation.
Avant d’accorder le financement, la banque réalise une analyse plus large du dossier.
La stabilité des revenus
La banque cherche à déterminer si vos ressources sont susceptibles de se maintenir pendant la durée du prêt.
Elle examine notamment la situation professionnelle, l’ancienneté ou l’historique des revenus lorsque ceux-ci sont variables.
La gestion des comptes
Des revenus importants ne suffisent pas toujours.
La banque peut également regarder la manière dont vous gérez votre budget :
- découverts fréquents ;
- incidents de paiement ;
- utilisation régulière de crédits renouvelables ;
- capacité à épargner ;
- évolution du solde des comptes.
Une gestion régulière constitue généralement un signal favorable.
L’épargne disponible
Conserver de l’épargne après l’achat rassure également l’établissement prêteur.
Cette réserve permet de faire face à un imprévu sans compromettre immédiatement le remboursement du crédit.
La cohérence du projet
La banque analyse enfin le bien, son prix, le montant financé et la cohérence du plan de financement.
Le fait de pouvoir théoriquement supporter une mensualité ne signifie donc pas que le prêt sera automatiquement accordé.
Peut-on dépasser 35 % de taux d’endettement ?
Oui, dans certaines situations, mais il ne s’agit pas d’un droit pour l’emprunteur.
Le cadre du HCSF autorise les banques à déroger aux critères habituels pour une part limitée de leur production de crédits immobiliers. Cette marge de flexibilité est plafonnée à 20 % de la production trimestrielle, avec une partie réservée aux acquisitions de résidence principale.
Une banque peut donc accepter certains dossiers dépassant 35 %, par exemple lorsque le reste à vivre est particulièrement confortable.
Elle reste néanmoins libre de refuser le financement même lorsque le taux d’effort reste inférieur à 35 %.
Comment augmenter sa capacité d’emprunt ?
Si votre première simulation ne suffit pas pour financer le bien envisagé, plusieurs leviers peuvent être étudiés.
Réduire les crédits en cours
Solder un crédit à la consommation ou diminuer certaines mensualités permet de libérer immédiatement une partie de votre capacité de remboursement.
Dans certaines situations, une restructuration des engagements existants peut également être étudiée. Elle doit toutefois être analysée sur son coût global et pas uniquement sur la baisse des mensualités.
Ajuster la durée du prêt
Allonger la durée permet de réduire la mensualité correspondant à un même capital et donc d’augmenter le montant potentiellement empruntable.
Cette solution augmente cependant généralement le coût total du crédit.
Renforcer son apport
L’apport augmente surtout le budget disponible et diminue le montant que la banque doit financer.
Il peut également contribuer à présenter un dossier plus solide.
Optimiser le coût du financement
Un meilleur taux ou une assurance moins chère permet de consacrer davantage de la mensualité au remboursement du capital.
Négocier plusieurs composantes du financement peut donc faire évoluer votre capacité d’emprunt.
Découvrez à ce sujet nos conseils pour négocier un prêt immobilier.
Vérifier son éligibilité aux prêts aidés
Certains dispositifs permettent de compléter un prêt immobilier classique.
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) peut notamment financer une partie de l’acquisition d’une résidence principale sous conditions.
Comme il ne génère pas d’intérêts et peut comporter une période de différé, il peut permettre d’optimiser le montage global du financement.
Vous pouvez consulter les conditions du Prêt à Taux Zéro avec Plurifinances.
Adapter le montage du prêt
Lorsque plusieurs financements sont utilisés, leur organisation peut aussi avoir une incidence sur les mensualités.
Un prêt lissé peut par exemple permettre d’adapter les échéances lorsque le financement combine plusieurs prêts dont les durées ou les périodes de remboursement sont différentes.
L’objectif n’est pas uniquement d’emprunter davantage, mais de construire un financement compatible avec votre budget pendant toute sa durée.
Exemples de capacité de remboursement selon les revenus
Voici quelques exemples simples avant prise en compte des taux, de l’assurance et des autres critères bancaires.
|
Revenus mensuels |
Crédits déjà en cours |
35 % des revenus |
Mensualité théorique disponible |
|
2 500 € |
0 € |
875 € |
875 € |
|
2 500 € |
250 € |
875 € |
625 € |
|
3 500 € |
300 € |
1 225 € |
925 € |
|
4 500 € |
500 € |
1 575 € |
1 075 € |
|
5 500 € |
0 € |
1 925 € |
1 925 € |
Ces montants ne correspondent pas directement au capital que vous pourrez emprunter. Celui-ci dépendra ensuite de la durée, du taux d’intérêt et de l’assurance.
Estimer votre capacité d’emprunt avec Plurifinances
La capacité d’emprunt constitue un bon point de départ pour déterminer votre budget immobilier, mais une simulation automatique ne peut pas prendre en compte toutes les particularités d’un dossier.
Les courtiers Plurifinances peuvent analyser vos revenus, vos charges, votre apport et les caractéristiques de votre projet afin d’étudier votre capacité de financement réelle. Ils peuvent ensuite comparer les solutions proposées par plusieurs partenaires bancaires et travailler le montage du prêt pour l’adapter à votre situation.
