Prêt relais senior : fonctionnement, conditions et assurance après 60 ans

Qu’est-ce qu’un prêt relais senior ?

Le prêt relais senior n’est pas juridiquement un crédit différent du prêt relais classique. Cette expression désigne simplement un prêt relais accordé à un emprunteur senior ou retraité.

Son objectif est de résoudre un problème fréquent : vous avez trouvé votre prochain logement, mais votre résidence actuelle n’est pas encore vendue.

Le fonctionnement peut être résumé en trois étapes :

1. Vous faites estimer le logement que vous souhaitez vendre.
2. La banque vous avance une partie de sa valeur pour financer votre nouvelle acquisition.
3. Lorsque l’ancien logement est vendu, le produit de la vente permet de rembourser le capital du prêt relais.

Le prêt relais constitue donc un financement temporaire, généralement compris entre 12 et 24 mois selon le contrat et l’établissement.

Pour approfondir son fonctionnement général, consultez notre guide sur le prêt relais.

Peut-on obtenir un prêt relais après 60, 65 ou 70 ans ?

Oui. Il n’existe pas d’âge maximum légal pour souscrire un crédit immobilier.

La banque reste toutefois libre de définir ses critères d’acceptation et d’étudier individuellement votre capacité à rembourser. Elle peut également tenir compte de l’âge atteint à la fin du financement et des conditions proposées par l’assureur.

 

Âge	Prêt relais possible ?	Point principal à surveiller
60 ans	Oui	Capacité de remboursement et assurance
65 ans	Oui	Assurance et âge à la fin du financement
70 ans et plus	Possible selon le dossier	Assurance, patrimoine et garanties disponibles

 

Ce tableau n’est pas un barème légal. Une personne de 72 ans disposant d’un patrimoine important et d’un bien facilement revendable peut présenter un dossier plus rassurant qu’un emprunteur plus jeune dont la situation financière est fragile.

La courte durée du prêt relais constitue également une particularité importante : la banque ne finance pas nécessairement l’emprunteur pendant 15 ou 20 ans.

Pour aller plus loin, découvrez jusqu’à quel âge il est possible d’emprunter.

Comment calculer le montant d’un prêt relais senior ?

Le montant ne correspond généralement pas à 100 % du prix estimé de votre logement.

Les banques appliquent une marge de sécurité afin de tenir compte notamment :

• du délai nécessaire pour vendre ;
• d’une éventuelle négociation du prix ;
• de l’évolution du marché immobilier.

Les acteurs du marché évoquent fréquemment une avance comprise entre 60 et 80 % de la valeur estimée du bien, avec environ 70 % comme niveau souvent utilisé à titre indicatif.

Une formule simplifiée peut être utilisée :

Montant indicatif du relais = (valeur estimée du bien × quotité retenue) – capital restant dû, selon le montage

Exemple de calcul

Vous souhaitez vendre une maison estimée à 300 000 €.

La banque retient une quotité de 70 % :

300 000 € × 70 % = 210 000 €

Il reste par ailleurs 40 000 € de crédit immobilier sur ce logement.

À titre indicatif, le montant disponible peut alors être calculé ainsi :

210 000 € – 40 000 € = 170 000 €

Le prêt relais pourrait donc représenter environ 170 000 €.

Le calcul exact dépend néanmoins du montage bancaire. Certains établissements peuvent appliquer une méthode différente pour prendre en compte le capital restant dû.

C’est pourquoi l’estimation du bien est particulièrement importante. Un prix volontairement surévalué peut augmenter le risque de ne pas vendre avant l’échéance du relais.

Quels sont les différents types de prêt relais senior ?

Le choix dépend surtout de la valeur du logement vendu par rapport au prix du nouveau bien.

Prêt relais sec

Le prêt relais sec peut suffire lorsque l’avance obtenue grâce à la vente future permet de financer la nouvelle acquisition sans souscrire un autre crédit immobilier.

C’est par exemple envisageable lorsqu’un senior revend une grande maison pour acheter un appartement moins cher.

Prêt relais adossé

Si le nouveau logement coûte davantage que le montant disponible grâce au relais, celui-ci peut être complété par un prêt immobilier amortissable.

Vous disposez alors :

d’un prêt relais + d’un crédit immobilier complémentaire.

La banque analyse donc à la fois la future vente et votre capacité à supporter le financement complémentaire.

Prêt achat-revente

Le prêt achat-revente peut permettre de regrouper le capital restant dû de l’ancien financement avec le nouveau besoin de financement.

L’objectif est notamment de simplifier le montage lorsque le logement vendu fait encore l’objet d’un crédit important.

Le fonctionnement et les conditions varient selon les banques.

Quelle durée pour un prêt relais senior ?

Un prêt relais est conçu pour être temporaire.

Il est généralement souscrit pour 12 mois, avec la possibilité, selon les conditions du contrat et l’accord de la banque, d’aller jusqu’à 24 mois.

Le capital est normalement remboursé lorsque votre ancien logement est vendu.

Pendant cette période, deux organisations sont notamment possibles selon le contrat :

• vous payez régulièrement les intérêts et l’assurance ;
• certains intérêts sont différés et réglés lors de la vente ou à l’échéance.

Le report des intérêts réduit les charges mensuelles pendant la période de transition, mais augmente généralement le montant à régler lors du remboursement.

Que se passe-t-il si le logement n’est pas vendu ?

Il ne faut pas attendre la dernière semaine du prêt relais pour agir.

Si la vente tarde, contactez rapidement la banque pour étudier les possibilités.

Selon la situation, il peut être nécessaire de :

• revoir le prix de vente ;
• renforcer la commercialisation du bien ;
• demander une prolongation du relais lorsque le contrat et la banque le permettent ;
• envisager une autre solution de financement.

Une prolongation jusqu’à 24 mois n’est pas nécessairement automatique.

La meilleure protection reste donc une estimation réaliste du logement dès le départ, idéalement confirmée par plusieurs professionnels.

L’assurance emprunteur est-elle plus difficile après 60 ans ?

C’est l’une des principales particularités d’un prêt relais senior.

L’âge peut entraîner :

• une cotisation d’assurance plus élevée ;
• des limites d’âge pour certaines garanties ;
• des formalités médicales ;
• éventuellement des exclusions ou surprimes selon l’état de santé.

Le coût de l’assurance doit être surveillé car il entre dans le TAEG du financement et peut donc peser sur le coût global du prêt.

Le questionnaire médical après 60 ans

La loi Lemoine supprime le questionnaire médical lorsque la part assurée par personne ne dépasse pas 200 000 € et que le crédit est intégralement remboursé avant le 60e anniversaire de l’assuré.

Un emprunteur qui souscrit son prêt après 60 ans ne remplit donc pas cette deuxième condition. Un questionnaire de santé peut ainsi être demandé par l’assureur.

Peut-on choisir une autre assurance ?

Oui.

Vous n’êtes pas nécessairement obligé de conserver l’assurance proposée avec le prêt. Une délégation d’assurance peut permettre de rechercher un contrat différent, sous réserve qu’il respecte le niveau de garanties exigé par la banque.

Comparer les contrats peut être particulièrement intéressant après 60 ans puisque les écarts de tarification peuvent devenir importants.

Découvrez les solutions proposées autour de l’assurance emprunteur.

Et en cas de problème de santé ?

La convention AERAS peut faciliter l’accès à l’assurance et au crédit pour les personnes présentant ou ayant présenté un risque aggravé de santé.

Pour certaines étapes du dispositif concernant l’immobilier, l’échéance du contrat d’assurance doit notamment intervenir avant le 71e anniversaire de l’emprunteur. Pour une résidence principale, les crédits relais ne sont pas comptabilisés dans certains calculs du plafond de 420 000 € de part assurée.

Lorsque l’assurance classique n’est pas possible, d’autres garanties peuvent parfois être examinées par la banque, par exemple le nantissement d’une assurance-vie ou une garantie sur un autre actif. Leur acceptation dépend toutefois de l’établissement prêteur.

Quels critères la banque examine-t-elle chez un senior ?

L’âge n’est qu’un élément du dossier.

La banque cherche surtout à savoir si le projet reste suffisamment sécurisé jusqu’à la vente du logement.

 

Critère	Ce que la banque analyse
Revenus	Pensions, revenus professionnels éventuels, revenus locatifs
Retraite	Montant et stabilité des pensions
Épargne	Liquidités disponibles et épargne de précaution
Patrimoine	Biens immobiliers et actifs financiers
Crédits existants	Mensualités et capital restant dû
Bien à vendre	Valeur estimée et qualité de l’estimation
Marché immobilier local	Facilité probable de revente
Nouveau logement	Prix et besoin éventuel de crédit complémentaire
Assurance	Coût, garanties et conditions d’acceptation

 

Un senior propriétaire peut ainsi disposer de plusieurs atouts : patrimoine déjà constitué, épargne, stabilité des revenus de retraite et valeur du logement mis en vente.

En revanche, lorsque le nouveau projet nécessite également un prêt amortissable important, la banque devra vérifier que les mensualités restent compatibles avec les revenus actuels et futurs.

Découvrez également les conditions d’un prêt immobilier pour retraité.

Quels sont les avantages et les risques du prêt relais senior ?

 

Avantages	Points de vigilance
Acheter sans attendre la vente de son logement	Risque de vente plus lente que prévu
Éviter une location temporaire entre deux logements	Prix de vente final inférieur à l’estimation
Faciliter un déménagement vers un logement plus adapté	Coût des intérêts pendant la période du relais
Ne pas mobiliser immédiatement toute son épargne	Assurance potentiellement plus coûteuse avec l’âge
Disposer de davantage de temps pour organiser la vente	Besoin éventuel d’un crédit complémentaire
Éviter de vendre précipitamment son logement	Difficultés si le bien n’est pas vendu avant l’échéance

 

Le principal risque vient généralement de la vente du bien, plus que de l’âge lui-même.

Un logement correctement estimé dans un marché dynamique réduit le risque. À l’inverse, un prix trop élevé peut prolonger la vente et augmenter le coût du relais.

Comment améliorer ses chances d’obtenir un prêt relais senior ?

1. La première étape consiste à présenter un projet réaliste.
2. Faites notamment réaliser plusieurs estimations de votre logement et conservez les justificatifs permettant de démontrer sa valeur de marché.
3. Préparez également un dossier complet avec vos pensions, autres revenus, relevés d’épargne, patrimoine et crédits éventuels.
4. Si une assurance est nécessaire, mieux vaut étudier son coût suffisamment tôt. Une difficulté assurantielle découverte tardivement peut remettre en cause un montage qui semblait initialement réalisable.
5. Enfin, ne vous limitez pas nécessairement à votre banque actuelle. Les établissements n’appliquent pas tous les mêmes critères concernant l’âge, l’assurance, la quotité du relais ou les garanties.

Plurifinances peut étudier votre projet de prêt relais senior, comparer les solutions proposées par plusieurs partenaires bancaires et vérifier en amont l’impact de l’assurance sur le financement.