Jusqu’à quel âge peut-on emprunter pour un prêt immobilier ?

Quel est l’âge maximum pour emprunter ?

Il n’existe pas d’âge maximal défini par le Code de la consommation pour souscrire un crédit immobilier. L’emprunteur doit être majeur et satisfaire aux critères de solvabilité de l’établissement prêteur.

La véritable limite dépend donc de trois éléments :

• l’âge demandé par la banque à la dernière mensualité ;
• la durée maximale du financement ;
• l’âge de cessation des garanties de l’assurance emprunteur.

La durée d’un prêt immobilier est normalement limitée à 25 ans. Certains projets comportant un décalage entre l’octroi du crédit et l’entrée dans le logement peuvent bénéficier d’une tolérance supplémentaire

Tableau indicatif de la durée d’emprunt selon votre âge

Le tableau suivant repose sur des limites théoriques de remboursement à 80 ou 85 ans. Il ne constitue pas un barème bancaire obligatoire.

Quels critères la banque analyse-t-elle selon votre âge ?

L’âge n’est qu’un élément parmi l’ensemble des critères d’octroi du prêt.

Vos revenus actuels et futurs

La banque vérifie la régularité de vos revenus, mais également leur évolution prévisible.

Pour un emprunteur proche de la retraite, elle peut retenir :

• le salaire jusqu’au départ à la retraite ;
• le montant prévisionnel des pensions ;
• les revenus fonciers ;
• les rentes ;
• les revenus financiers réguliers.

Elle doit s’assurer que le remboursement restera supportable après une baisse éventuelle des ressources.

Votre taux d’endettement

Les mensualités de crédit, assurance comprise, ne doivent normalement pas dépasser 35 % des revenus du foyer. Cette règle s’applique également aux seniors, même si la banque peut tenir compte d’un niveau de revenus et d’un reste à vivre particulièrement élevés.

Votre reste à vivre

Le reste à vivre correspond à la somme disponible après le paiement des mensualités et des charges fixes.

Un retraité sans enfant à charge et propriétaire d’un autre logement peut présenter un reste à vivre confortable malgré un taux d’endettement relativement élevé. À l’inverse, une mensualité compatible avec le seuil de 35 % peut être jugée trop importante si les ressources du foyer sont modestes.

Votre apport personnel

Un apport important réduit le montant emprunté, la mensualité et le risque supporté par la banque.

Après 50 ou 60 ans, l’apport peut provenir :

• de l’épargne ;
• de la vente d’un logement ;
• d’une assurance-vie ;
• d’une donation ;
• d’un placement financier ;
• d’un héritage.

Il n’existe pas de pourcentage obligatoire applicable à tous les dossiers. La banque peut néanmoins demander que vous financiez au minimum les frais d’acquisition et de garantie.

Votre patrimoine

La détention d’un patrimoine immobilier ou financier rassure l’établissement prêteur. Certains actifs peuvent également servir de garantie au financement.

Une banque peut notamment étudier :

• une hypothèque sur un bien immobilier ;
• le nantissement d’une assurance-vie ;
• le nantissement d’un portefeuille financier ;
• une garantie personnelle ou réelle complémentaire.

Ces garanties réduisent le risque de la banque, mais elles exposent les actifs concernés en cas d’impayé.

Pourquoi l’assurance emprunteur devient-elle plus coûteuse avec l’âge ?

L’assurance emprunteur couvre généralement le décès et, selon le contrat, l’invalidité ou l’incapacité de travail. Son tarif dépend notamment de l’âge, de l’état de santé, du montant assuré et de la durée du prêt.

Plus l’emprunteur avance en âge, plus la probabilité statistique de décès ou de problème de santé augmente. L’assureur peut alors :

• appliquer une cotisation plus élevée ;
• demander des formalités médicales ;
• prévoir une surprime ;
• exclure certaines pathologies ;
• limiter la durée de certaines garanties ;
• refuser la couverture dans les situations les plus complexes.

Les limites d’âge ne sont pas identiques pour toutes les garanties. Une couverture décès peut continuer après la cessation des garanties d’incapacité ou d’invalidité, souvent liées à l’activité professionnelle.

L’assurance peut-elle bloquer le crédit ?

Oui. Le coût de l’assurance obligatoire est intégré au TAEG du prêt, avec les intérêts, les frais de dossier, la garantie et les honoraires nécessaires à l’obtention du financement.

Le TAEG ne peut pas dépasser le taux d’usure applicable. Une assurance très coûteuse peut donc provoquer le dépassement de ce plafond et empêcher l’émission de l’offre de prêt, même si la banque accepte le principe du financement.

Le questionnaire de santé est-il obligatoire pour un senior ?

La suppression du questionnaire médical concerne uniquement les prêts respectant deux conditions cumulatives :

• la part assurée ne dépasse pas 200 000 € par emprunteur ;
• le crédit est intégralement remboursé avant le 60e anniversaire de l’assuré.

Cette dispense concerne donc rarement un emprunteur qui souscrit un prêt après 60 ans. Dans les autres situations, l’assureur peut demander des informations médicales et, selon le dossier, des examens complémentaires.

Comment emprunter avec un problème de santé ?

La convention AERAS facilite l’accès à l’assurance et au crédit pour les personnes qui présentent ou ont présenté un risque aggravé de santé.

Elle prévoit notamment un examen du dossier à plusieurs niveaux lorsque les conditions standards ne permettent pas d’obtenir une assurance. Un dispositif d’écrêtement des surprimes peut s’appliquer sous conditions de ressources lorsque la part assurée ne dépasse pas 420 000 € et que le contrat se termine avant le 71e anniversaire de l’emprunteur.

Le droit à l’oubli

Le droit à l’oubli permet de ne pas déclarer certains antécédents de cancer ou d’hépatite virale C lorsque le protocole thérapeutique est terminé depuis plus de cinq ans et qu’aucune rechute n’a été constatée.

L’échéance du contrat d’assurance doit intervenir avant le 71e anniversaire de l’emprunteur. Le droit à l’oubli ne couvre pas automatiquement les autres pathologies ou les séquelles qui doivent être déclarées lorsqu’elles font l’objet d’une question de l’assureur.

Quelle durée choisir selon son âge ?

La meilleure durée n’est pas forcément la plus longue. Elle doit permettre de conserver une mensualité supportable sans augmenter excessivement le coût de l’assurance et des intérêts.

Ces indications ne remplacent pas une étude bancaire personnalisée.

Pourquoi passer par un courtier pour emprunter après 60 ans ?

Un courtier peut identifier les banques et les assureurs dont les critères correspondent à votre âge, à votre patrimoine et à votre projet.

Son accompagnement peut comprendre :

• le calcul de votre capacité d’emprunt avant et après la retraite ;
• l’étude de la durée adaptée ;
• la présentation de votre patrimoine ;
• la comparaison des banques ;
• la recherche d’une assurance senior ;
• l’analyse des surprimes et exclusions ;
• la vérification du TAEG ;
• la négociation des frais et des garanties.

Plurifinances analyse votre situation actuelle afin de construire un financement cohérent avec vos revenus, votre âge et vos objectifs patrimoniaux.