Quels documents fournir pour un prêt immobilier ?

Pour étudier votre demande de prêt immobilier, la banque vous demande généralement trois grandes catégories de documents : ceux concernant votre identité, votre situation financière et votre projet immobilier.

La liste exacte varie selon votre situation professionnelle, vos revenus et le type de bien acheté. Préparer un dossier complet dès le départ facilite son analyse et peut accélérer l’obtention d’un accord de financement.

Liste des documents à fournir pour un prêt immobilier

Voici les principales pièces susceptibles d’être demandées lors d’une demande de financement.

Catégorie	Documents principaux	Dans quel cas ?
Identité	Carte d’identité ou passeport	Tous les emprunteurs
Domicile	Justificatif de domicile récent	Tous les emprunteurs
Situation familiale	Livret de famille, PACS, contrat de mariage selon la situation	Selon votre situation familiale
Revenus	Bulletins de salaire, pensions, bilans ou autres justificatifs	Selon votre situation professionnelle
Fiscalité	Avis d’imposition	Généralement demandé
Comptes bancaires	Relevés des derniers mois	Analyse de la gestion financière
Crédits en cours	Tableaux d’amortissement	Si vous remboursez déjà des prêts
Apport personnel	Relevés d’épargne et justificatifs de l’origine des fonds	Si vous utilisez un apport
Achat immobilier	Compromis ou promesse de vente	Achat dans l’ancien ou le récent
VEFA	Contrat de réservation	Achat sur plan
Construction	CCMI, terrain, permis, devis	Construction d’une maison
Travaux	Devis des entreprises	Projet comprenant des travaux
Crédit relais	Titre de propriété et informations sur le prêt restant	Achat avant revente d’un bien

Cette liste constitue une base. La banque peut demander des documents complémentaires lorsqu’elle estime qu’ils sont nécessaires pour comprendre votre situation.

Les justificatifs concernant votre identité

Pièce d’identité et domicile

Chaque emprunteur doit fournir un document d’identité en cours de validité, par exemple :

• une carte nationale d’identité ;
• un passeport ;
• selon la situation, un titre de séjour.

Un justificatif de domicile récent peut également être demandé : facture d’énergie, quittance de loyer ou autre document accepté par l’établissement.

Situation familiale et co-emprunteur

La banque doit aussi connaître votre situation familiale lorsqu’elle peut avoir une incidence sur le financement ou le patrimoine du ménage.

Elle peut notamment demander un livret de famille, un contrat de mariage, une convention de PACS ou certains documents relatifs à une séparation.

Lorsque vous empruntez à deux, chaque co-emprunteur doit fournir ses propres justificatifs personnels et financiers.

Quels justificatifs de revenus et de charges faut-il fournir ?

Cette partie du dossier permet à la banque de déterminer votre capacité d’emprunt et de vérifier que les mensualités envisagées restent compatibles avec votre budget.

Vous pouvez réaliser une première estimation avec la calculatrice de capacité d’emprunt Plurifinances.

Revenus

Pour un salarié, les documents demandés comprennent généralement :

• les derniers bulletins de salaire ;
• le dernier ou les derniers avis d’imposition ;
• éventuellement le contrat de travail.

D’autres justificatifs peuvent être nécessaires si vous percevez :

• une pension de retraite ;
• des revenus locatifs ;
• une pension ;
• des revenus professionnels indépendants ;
• des primes régulières.

La banque cherche surtout à vérifier la régularité et la pérennité des revenus.

Comptes bancaires

Les établissements demandent généralement les relevés bancaires récents des emprunteurs.

Ces documents permettent de rapprocher les revenus déclarés des sommes réellement perçues et d’identifier les principales charges du ménage.

La banque peut également demander les relevés de vos comptes d’épargne lorsque ceux-ci interviennent dans le financement.

Crédits et charges en cours

Si vous remboursez déjà un ou plusieurs crédits, vous devrez généralement transmettre leurs tableaux d’amortissement.

Ils permettent à la banque de connaître :

• la mensualité ;
• le capital restant dû ;
• la date de fin du financement.

Les pensions alimentaires ou autres engagements financiers réguliers doivent également être déclarés lorsqu’ils influencent votre budget.

Apport et patrimoine

Si vous utilisez un apport personnel, la banque doit pouvoir en vérifier le montant et, dans certaines situations, son origine.

Vous pouvez donc être amené à fournir :

• relevés de livrets d’épargne ;
• comptes titres ;
• assurance-vie ;
• justificatif de donation ;
• justificatif de vente d’un bien ou d’un actif.

L’apport n’est pas légalement obligatoire pour obtenir un financement, mais il peut faciliter certaines opérations et réduire le montant à emprunter.

Quels documents fournir selon votre situation professionnelle ?

Les justificatifs de revenus ne sont pas les mêmes pour tous les emprunteurs.

Situation	Documents pouvant être demandés
Salarié	Bulletins de salaire, contrat de travail, avis d’imposition
Indépendant / profession libérale	Bilans ou déclarations professionnelles, avis d’imposition, justificatifs de revenus
Chef d’entreprise	Bilans, liasses fiscales, comptes de résultat et documents relatifs à l’entreprise
Retraité	Justificatifs de pensions et avis d’imposition
Propriétaire bailleur	Baux, justificatifs des loyers perçus et documents concernant les biens

Pour les indépendants et dirigeants, l’analyse porte généralement sur plusieurs exercices afin d’évaluer la stabilité de l’activité et des revenus.

Des documents supplémentaires peuvent être demandés si la situation a récemment évolué.

Quels documents fournir selon votre projet immobilier ?

Les documents liés au bien permettent à la banque de comprendre précisément ce qu’elle finance.

Achat dans l’ancien

Une fois le bien trouvé, vous devrez généralement transmettre le compromis ou la promesse de vente.

Ce document précise notamment :

• le prix du bien ;
• son adresse ;
• les caractéristiques de la transaction ;
• les conditions de la vente.

Vous pouvez néanmoins préparer toute la partie financière de votre dossier avant même la signature du compromis.

Achat dans le neuf ou en VEFA

Dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), la banque demandera notamment le contrat de réservation et les documents relatifs au programme immobilier.

Le financement est ensuite adapté au calendrier des appels de fonds du promoteur.

Construction

Pour financer la construction d’une maison, le dossier peut comprendre :

• le compromis ou l’acte relatif au terrain ;
• le contrat de construction de maison individuelle (CCMI), lorsqu’il s’applique ;
• le permis de construire ;
• les plans ;
• les devis ;
• les éventuels contrats avec les différents intervenants.

Le déblocage du prêt peut ensuite être réalisé progressivement à mesure de l’avancement des travaux.

Achat avec travaux

Lorsque le financement doit couvrir des travaux, la banque peut demander les devis des entreprises ou artisans.

Ces documents permettent d’intégrer le coût des travaux au plan de financement et d’évaluer le montant total du projet.

Crédit relais

Si vous achetez un nouveau logement avant d’avoir vendu votre bien actuel, la banque aura besoin d’informations supplémentaires.

Elle peut notamment demander :

• le titre de propriété ;
• une estimation du logement ;
• le tableau d’amortissement du crédit existant ;
• le capital restant dû.

Ces informations permettent d’estimer le montant pouvant être financé avec un crédit relais.

Pourquoi la banque demande-t-elle tous ces documents ?

Ces justificatifs ne servent pas uniquement à vérifier votre identité.

Ils permettent à la banque de répondre à plusieurs questions :

• Quels sont vos revenus ?
• Quelles charges supportez-vous chaque mois ?
• Quelle mensualité pouvez-vous rembourser ?
• D’où provient votre apport ?
• Disposez-vous d’une épargne ?
• Le prix et le financement du projet sont-ils cohérents ?
• Votre situation financière est-elle suffisamment stable ?

La banque doit évaluer votre solvabilité avant d’accorder le prêt.

Deux dossiers avec des revenus identiques peuvent donc obtenir des réponses différentes selon les crédits existants, le reste à vivre, l’apport, l’épargne disponible ou la gestion des comptes.

Que regarde la banque dans vos relevés bancaires ?

Les relevés bancaires donnent une vision concrète de la gestion du budget.

La banque peut notamment examiner :

Les découverts

Des découverts fréquents peuvent indiquer que votre budget est déjà sous tension.

Un découvert exceptionnel et justifié n’a toutefois pas nécessairement la même importance qu’un compte régulièrement débiteur.

Les incidents de paiement

Rejets de prélèvements et autres incidents peuvent attirer l’attention de la banque, particulièrement lorsqu’ils sont récents ou récurrents.

Les crédits existants

Les relevés permettent également d’identifier certaines mensualités déjà supportées par le foyer et de vérifier qu’elles correspondent aux crédits déclarés.

L’épargne

La présence d’une épargne régulière peut montrer votre capacité à dégager une partie de vos revenus chaque mois.

La banque regarde notamment si vous conservez une épargne après l’opération.

La gestion globale du budget

Il ne s’agit pas d’analyser chacune de vos petites dépenses.

L’objectif est surtout d’identifier si votre gestion financière est compatible avec une mensualité immobilière sur plusieurs années.

Il n’est donc pas nécessaire d’arrêter tous vos loisirs quelques mois avant une demande de crédit. En revanche, éviter les incidents et maîtriser les dépenses disproportionnées peut contribuer à présenter une situation plus stable.

Comment préparer un dossier de prêt immobilier solide ?

Un dossier clair facilite le travail de la banque et du courtier.

Avant de commencer les démarches, vous pouvez :

• rassembler vos documents suffisamment tôt ;
• vérifier qu’ils sont encore récents et valides ;
• fournir des scans lisibles et complets ;
• nommer clairement chaque fichier ;
• regrouper les documents par catégorie ;
• expliquer les mouvements bancaires inhabituels lorsqu’ils sont importants ;
• préparer les justificatifs concernant l’origine de votre apport.

Évitez également de transmettre plusieurs versions différentes d’un même document sans explication.

Si votre situation présente une particularité (revenus variables, changement récent d’emploi, donation, vente d’un autre logement) il est préférable de la documenter directement plutôt que d’attendre une demande complémentaire.

Les courtiers de Plurifinances peuvent vous aider à vérifier votre dossier avant sa présentation aux établissements bancaires et à identifier les documents complémentaires nécessaires selon votre situation.

L’assurance emprunteur devra également être étudiée au cours du financement afin de protéger le remboursement du prêt selon les garanties exigées par la banque.