Comment acheter un bien immobilier à plusieurs ?

Pourquoi acheter un bien immobilier à plusieurs ?

L’achat collectif présente plusieurs avantages :

• Réunir des apports personnels pour financer un projet plus important.
• Augmenter sa capacité d’emprunt en associant plusieurs revenus, sous réserve de l’analyse bancaire.
• Partager les dépenses liées à l’acquisition, à l’entretien et aux travaux.
• Investir ensemble, notamment pour acheter une résidence secondaire ou un logement locatif.

En contrepartie, les acquéreurs doivent anticiper la gestion du bien, le remboursement du crédit et les conséquences d’un éventuel désaccord.

Comment acheter un bien immobilier à plusieurs ?

Plusieurs solutions juridiques permettent d’acquérir un logement à plusieurs. Le choix dépend notamment de votre relation avec les autres acheteurs, de l’utilisation du bien et de vos objectifs patrimoniaux.

L’achat en indivision

L’indivision est la solution la plus simple pour acheter un bien immobilier à plusieurs. Chaque acquéreur devient propriétaire d’une quote-part du logement, par exemple 50 %, 30 % ou 20 %.

Les proportions sont précisées dans l’acte notarié et peuvent tenir compte des contributions respectives des acquéreurs.

L’indivision ne nécessite pas de créer une société. En revanche, certaines décisions importantes, notamment la vente du bien entier, exigent généralement l’accord de tous les indivisaires.

Pour organiser la gestion, il est possible de rédiger une convention d’indivision. Elle permet notamment de définir la répartition des dépenses et les modalités de gestion du logement.

L’achat en SCI

La société civile immobilière (SCI) permet à plusieurs personnes de détenir un bien immobilier par l’intermédiaire d’une société.

Chaque associé possède des parts sociales, dont la répartition dépend des apports et des dispositions prévues lors de la constitution de la SCI.

Les statuts organisent notamment :

• les pouvoirs du gérant ;
• les décisions entre associés ;
• la répartition des bénéfices et des charges ;
• les conditions de cession des parts.

La SCI peut être particulièrement intéressante pour un investissement locatif ou un projet patrimonial familial.

Elle implique toutefois des formalités de création, des frais supplémentaires et des obligations de gestion.

La clause de tontine

La clause de tontine, également appelée clause d’accroissement, peut être insérée dans l’acte d’acquisition.

Elle prévoit, sous certaines conditions, que le survivant des acquéreurs sera réputé propriétaire du bien depuis l’origine.

Ce mécanisme peut répondre à certains objectifs de protection du survivant, mais il présente des contraintes importantes : difficulté de sortir du dispositif, nécessité d’un accord entre les acquéreurs et conséquences fiscales variables selon leur situation.

Il est donc indispensable d’en étudier les effets avec un notaire avant de choisir cette solution.

SCI ou indivision : quelle solution choisir ?

L’indivision et la SCI sont les deux principales structures utilisées pour acheter un logement à plusieurs.

 

Critère	Indivision	SCI
Mise en place	Simple, sans création de société	Constitution d’une société
Propriété	Directe, selon les quotes-parts	Indirecte, via des parts sociales
Gestion	Règles légales et convention éventuelle	Statuts et gérance
Frais	Généralement plus limités	Frais de création et de gestion
Transmission	Transmission des droits indivis	Transmission possible des parts sociales
Sortie	Vente, partage ou rachat de droits	Cession de parts selon les statuts

 

L’indivision convient souvent à un achat simple, notamment entre deux personnes. La SCI peut être plus adaptée lorsqu’il faut organiser la gestion d’un patrimoine sur plusieurs années ou préparer sa transmission.

Le choix doit néanmoins tenir compte de la situation familiale, du financement et des conséquences fiscales de chaque montage.

Comment financer un achat immobilier à plusieurs ?

Acheter ensemble ne signifie pas nécessairement que chaque personne finance le bien dans les mêmes proportions.

Il faut distinguer trois éléments : l’apport personnel, le crédit immobilier et la répartition de la propriété.

Peut-on souscrire un prêt immobilier à plusieurs ?

Oui. Plusieurs personnes peuvent contracter un prêt immobilier pour financer un même logement.

Elles deviennent alors co-emprunteurs et s’engagent à respecter les obligations prévues dans le contrat.

La banque étudie notamment :

• les revenus de chaque emprunteur ;
• leurs charges et crédits existants ;
• la stabilité de leur situation professionnelle ;
• le montant des apports personnels ;
• la capacité globale de remboursement.

Attention : lorsqu’une clause de solidarité est prévue, chaque co-emprunteur peut être tenu de rembourser l’ensemble de la dette envers la banque, et pas uniquement la part qu’il finance habituellement.

Comment la banque calcule-t-elle la capacité d’emprunt ?

La banque prend en compte les revenus et les charges des personnes qui souscrivent le financement.

En principe, pour un crédit immobilier relevant des règles du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), le taux d’effort ne doit pas dépasser 35 % des revenus, assurance emprunteur comprise, sous réserve des marges de flexibilité autorisées.

Exemple : deux co-emprunteurs perçoivent ensemble 5 000 € de revenus mensuels retenus par la banque.

Leur charge maximale de remboursement théorique serait de :

5 000 € × 35 % = 1 750 € par mois

Ce montant comprend les mensualités des crédits existants et du nouveau prêt, assurance incluse. Il ne constitue donc pas automatiquement le budget disponible pour le nouvel emprunt.

Peut-on acheter avec des apports différents ?

Oui. Deux personnes peuvent acheter ensemble sans apporter la même somme.

Prenons un exemple :

Deux acquéreurs souhaitent acheter un logement de 300 000 €, hors frais d’acquisition.

• Le premier apporte 60 000 €.
• Le second apporte 20 000 €.
• Ils empruntent ensemble les 220 000 € restants.

Si chacun finance effectivement la moitié du crédit, la contribution totale prévue serait :

 

	Acquéreur 1	Acquéreur 2
Apport personnel	60 000 €	20 000 €
Part du crédit financée	110 000 €	110 000 €
Contribution totale	170 000 €	130 000 €
Répartition indicative	56,7 %	43,3 %

 

Dans cet exemple simplifié, une répartition proche de 57 % / 43 % pourrait être envisagée.

Elle n’est toutefois pas automatique. Les quotes-parts doivent être déterminées avec le notaire en fonction du financement réellement prévu, des frais d’acquisition et de la situation juridique des acquéreurs, notamment de leur régime matrimonial éventuel.

Il est préférable de fixer ces règles dès l’achat plutôt que d’attendre un désaccord.

Qui est propriétaire et qui rembourse le crédit ?

La propriété du logement et le remboursement du prêt sont deux notions distinctes.

La quote-part de propriété détermine les droits de chaque acquéreur sur le bien. Elle figure dans l’acte notarié.

Le contrat de prêt définit les engagements de chaque emprunteur envers la banque.

Par exemple, une personne qui détient 30 % du logement peut être tenue de rembourser une somme supérieure à 30 % du crédit si elle est co-emprunteuse solidaire.

La banque peut alors lui réclamer les échéances impayées, voire les sommes exigibles conformément au contrat, même si les propriétaires avaient prévu entre eux une répartition différente.

C’est pourquoi il est essentiel de faire correspondre autant que possible les engagements financiers et les accords entre acquéreurs.

Quels sont les risques d’un achat immobilier à plusieurs ?

Les difficultés surviennent principalement lorsque la situation personnelle ou financière de l’un des acquéreurs change.

Si un co-emprunteur ne rembourse plus

Lorsqu’un crédit comporte une clause de solidarité, la banque peut se tourner vers les autres co-emprunteurs pour obtenir le paiement des sommes dues.

Un accord privé prévoyant que chacun rembourse une moitié du crédit ne suffit pas à limiter les droits de la banque.

Il est donc important de prévoir une organisation claire des remboursements et de conserver une capacité financière adaptée aux imprévus.

Si l’un des propriétaires souhaite vendre

Un indivisaire peut souhaiter récupérer son investissement avant les autres.

Plusieurs solutions peuvent alors être envisagées :

• la vente du logement ;
• le rachat de sa quote-part par un autre propriétaire ;
• la cession de ses droits à un tiers, sous réserve des règles applicables.

En indivision, les autres indivisaires disposent notamment d’un droit de préemption dans certaines situations de vente de droits indivis à une personne extérieure.

Dans une SCI, les conditions de cession dépendent notamment des statuts et des règles légales applicables.

En cas de séparation ou de décès

Une séparation peut conduire à vendre le logement ou à organiser le rachat de la part d’un propriétaire.

Lorsqu’un acquéreur conserve le bien, il peut notamment être nécessaire de procéder à un rachat de soulte et de revoir le financement.

Attention : quitter le logement ou céder sa quote-part ne met pas automatiquement fin à l’engagement envers la banque. Une désolidarisation doit être acceptée par l’établissement prêteur.

En cas de décès, les conséquences dépendent du mode de propriété, des règles successorales, de l’existence éventuelle d’une clause de tontine et des garanties d’assurance emprunteur.

Comment sécuriser un achat immobilier à plusieurs ?

Pour limiter les risques, plusieurs précautions peuvent être prises avant la signature :

• Définir les quotes-parts en tenant compte des apports et des modalités de financement.
• Formaliser les accords dans une convention d’indivision ou les statuts d’une SCI.
• Prévoir la répartition des charges : mensualités, taxe foncière, travaux et entretien.
• Anticiper la sortie d’un acquéreur, notamment les modalités de rachat et de valorisation des parts.
• Adapter l’assurance emprunteur à la situation des personnes qui remboursent le crédit.
• Consulter un notaire pour sécuriser les aspects juridiques et patrimoniaux.

Lorsque l’achat concerne plusieurs membres d’une même famille, les questions de transmission et de succession méritent également une attention particulière. Consultez notre guide pour acheter un bien immobilier en famille.

Préparer le financement de votre achat immobilier à plusieurs avec Plurifinances

Un achat immobilier à plusieurs nécessite de trouver le bon équilibre entre les apports, la répartition de propriété et les engagements de remboursement.

Les courtiers Plurifinances peuvent vous accompagner dans la recherche d’un financement adapté, en étudiant les revenus et les charges des co-emprunteurs, puis en comparant les conditions proposées par différents établissements bancaires.

Une simulation en amont permet de vérifier la faisabilité du projet avant de finaliser les modalités de propriété avec votre notaire.