Lors d’un projet immobilier, le compromis de vente marque une étape presque définitive. Vous avez trouvé le bien de vos rêves ? Il est temps de formaliser l’accord avec le vendeur. Mais qu’implique vraiment ce document ? Jusqu’où engage-t-il les parties ? Quels délais respecter ? Quels frais prévoir ?
Voici tout ce que vous devez savoir pour signer un compromis de vente en toute sérénité.
Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?
Le compromis de vente est un avant-contrat par lequel le vendeur et l’acheteur s’engagent réciproquement à conclure une vente immobilière. Juridiquement, il s’agit d’un contrat synallagmatique : les deux parties s’engagent de manière ferme et définitive, sous réserve de certaines conditions.
En d’autres termes, une fois signé, le vendeur ne peut plus proposer le bien à un autre acheteur, et l’acquéreur s’engage à acheter selon les modalités prévues dans le compromis.
Compromis de vente ou promesse unilatérale : quelle différence ?
Il ne faut pas confondre le compromis avec la promesse unilatérale de vente. Dans cette dernière, seul le vendeur s’engage à vendre son bien à un prix donné, l’acheteur disposant d’un droit d’option.
Le compromis de vente engage donc plus fortement l’acquéreur que la promesse, car il ne peut plus renoncer à l’achat (sauf cas prévus). C’est ce qui le rend fréquent dans les transactions immobilières.
Les mentions obligatoires du compromis de vente
Pour être valable, le compromis doit comporter certaines informations clés :
- Identités complètes des parties (vendeur et acquéreur)
- Description détaillée du bien vendu (adresse, superficie, lot, équipements, etc.)
- Prix de vente et modalités de paiement
- Conditions suspensives (obtention de prêt, absence de servitude, etc.)
- Date prévisionnelle de signature de l’acte définitif chez le notaire
- Durée de validité du compromis
- Clauses particulières (travaux, servitudes, etc.)
En général, un acompte de 5 % à 10 % du prix de vente est versé par l’acheteur, conservé sur un compte séquestre jusqu’à la réalisation de la vente.
Quelles clauses suspensives intégrer ?
Les clauses suspensives protègent l’acquéreur en cas de survenue d’un événement bloquant. La plus fréquente est la clause d’obtention de prêt : si vous ne parvenez pas à obtenir votre financement, le compromis est annulé sans pénalité.
Autres exemples de clauses utiles :
- Obtention d’un permis de construire (achat de terrain)
- Vente d’un autre bien immobilier
- Absence de servitudes gênantes ou de droit de préemption
Notaire ou sous seing privé : où signer le compromis ?
Le compromis peut être rédigé et signé :
- Chez un notaire (acte authentique)
- Directement entre les parties (sous seing privé)
Passer par un notaire offre plus de garanties juridiques et permet de s’assurer que toutes les clauses sont conformes. Ce n’est pas obligatoire, mais fortement recommandé.
Quel délai de rétractation pour l’acheteur ?
L’acheteur particulier bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours calendaires à compter du lendemain de la signature du compromis (ou de sa réception en cas d’envoi).
Pendant ce délai, il peut se rétracter sans motif ni pénalité, par lettre recommandée avec accusé de réception. L’acompte versé lui est alors restitué intégralement.
Quels sont les frais associés au compromis de vente ?
Si vous signez chez le notaire, des frais de rédaction (honoraires) peuvent s’appliquer. Ils sont libres et n’ont rien à voir avec les frais de notaire de l’acte définitif. Ils sont en général partagés entre les deux parties ou assumés par l’acheteur.
Documents et diagnostics à fournir
Le vendeur doit remettre à l’acquéreur les documents suivants au moment de la signature :
- Titre de propriété
- Diagnostics techniques obligatoires (DPE, amiante, plomb, etc.)
- PV d’AG si copropriété
- Règlement de copropriété
Et ensuite ? Passage chez le notaire
Le compromis fixe une date prévisionnelle de signature de l’acte authentique de vente, généralement entre 2 et 3 mois plus tard. Pendant ce temps, l’acheteur réunit les fonds, le notaire vérifie les documents, et les dernières formalités sont levées.
En cas de non-réalisation de la vente, des pénalités peuvent s’appliquer sauf si un événement prévu dans les clauses suspensives survient.
Compromis de vente : en résumé
Le compromis de vente est une étape clé et engageante dans votre parcours d’acquisition. Il formalise l’accord, encadre les conditions de vente, et permet d’anticiper les aléas. Bien rédigé, il vous protège et sécurise votre transaction.
Pour éviter les mauvaises surprises, faites-vous accompagner par un professionnel comme un courtier immobilier, un conseiller juridique ou un notaire. Vous êtes ainsi assuré de respecter les obligations légales et de signer un compromis de vente en toute confiance.
