Acheter un bien immobilier à plusieurs est une solution de plus en plus prisée, notamment pour accéder à la propriété ou investir à moindre coût. Famille, amis ou partenaires : les profils sont variés, mais les objectifs souvent communs.
Voici tout ce qu’il faut savoir pour réussir un projet immobilier collectif en toute sérénité.
Peut-on faire un prêt immobilier à plusieurs ?
Oui, il est tout à fait possible de contracter un prêt immobilier à plusieurs emprunteurs. Cette pratique est courante lorsqu’un bien est acheté en commun, que ce soit entre membres d’une même famille, amis ou partenaires.
Plusieurs raisons peuvent motiver un achat immobilier en commun :
- Acquérir une grande propriété et la diviser en plusieurs unités distinctes afin que chaque acheteur puisse y établir sa résidence principale ;
- Réaliser un investissement immobilier collectif, comme l’achat d’un immeuble complet, pour répartir les frais d’entretien et partager les revenus locatifs ;
- Acquérir une résidence secondaire en partageant les coûts entre plusieurs personnes.
Les bénéfices de l’achat à plusieurs sont nombreux, notamment la facilité d’accès au financement. En effet, emprunter à plusieurs permet d’augmenter significativement la capacité d’emprunt globale.
3 solutions pour acheter un bien immobilier à plusieurs
Lorsqu’on souhaite acquérir un bien immobilier à plusieurs, trois principales formes juridiques s’offrent à vous : la Société Civile Immobilière (SCI), l’indivision, et la tontine.
1. La Société Civile Immobilière (SCI)
La SCI est une entité juridique destinée à détenir un ou plusieurs biens immobiliers et à simplifier leur gestion fiscale et patrimoniale. Elle peut avoir pour vocation principale :
- La possession d’un patrimoine immobilier ;
- La gestion locative des biens détenus.
Les associés, au minimum deux, détiennent des parts proportionnelles à leurs apports respectifs. Ils nomment un ou plusieurs gérants chargés de la gestion quotidienne et de la représentation légale de la société.
Dans le cadre d’un achat à plusieurs, chaque participant possède des parts correspondant à son investissement. La SCI facilite la sortie d’un associé via la revente de parts, sous réserve des conditions prévues dans les statuts, qui peuvent inclure :
- L’approbation des autres associés pour la cession ;
- Un droit de préemption en faveur des associés ;
- La dissolution éventuelle de la SCI en cas de cession.
Ces statuts servent également à anticiper et encadrer la gestion des conflits, raison pour laquelle il est recommandé de se faire accompagner par un notaire ou un avocat pour leur rédaction.
Cependant, la SCI nécessite un formalisme rigoureux : tenue d’assemblées générales, publication des modifications statutaires, etc., ce qui engendre des frais et un coût de gestion. La création peut coûter entre 300 et 3 000 euros.
2. L’indivision
L’indivision correspond à une situation où plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d’un même bien, sans formalité particulière. C’est la forme la plus simple et la plus rapide pour acheter à plusieurs.
Chaque co-indivisaire détient une quote-part correspondant à sa contribution financière, mais juridiquement, ils possèdent tous le bien dans son ensemble, sans division matérielle. Chacun est responsable des charges, des mensualités et des taxes au prorata de sa part.
Toutefois, toute décision importante doit être prise à l’unanimité, ce qui peut entraîner des blocages en cas de désaccord. Sans convention d’indivision préalable, il faudra saisir le tribunal pour résoudre les conflits, notamment pour la vente du bien. La loi stipule que personne ne peut être forcé à rester en indivision, empêchant ainsi un blocage permanent.
Pour éviter ces problèmes, il est conseillé de rédiger une convention d’indivision chez un notaire, qui régule la gestion, définit les droits de chacun et prévoit les modalités de sortie. Cette convention peut également nommer un gérant avec des pouvoirs spécifiques pour faciliter la gestion collective.
3. La tontine
La tontine est une forme plus rare d’achat collectif, reposant sur un mécanisme viager. Plusieurs acheteurs mettent en commun leur capital, mais en cas de décès de l’un d’eux, sa part revient automatiquement aux survivants, sans transmission aux héritiers. Le dernier survivant devient ainsi propriétaire unique, rétroactivement à la date d’acquisition.
Cette clause est inscrite dans l’acte de vente sous forme de pacte tontinier.
Pour que la tontine soit valide, deux conditions doivent être remplies :
- Chaque participant doit avoir investi une part du financement ;
- Les acquéreurs doivent avoir des espérances de vie proches, car la tontine repose sur un risque viager.
Les avantages de la tontine sont notamment fiscaux : les biens acquis ne sont pas soumis à l’impôt sur la fortune immobilière. De plus, le bien n’est jamais indivis, ce qui simplifie la propriété jusqu’à la fin du pacte. Elle est souvent utilisée pour privilégier un associé spécifique par rapport aux héritiers.
Cependant, la tontine présente des limites fortes : il est impossible de revendre ou de sortir du dispositif avant la fin du pacte, et aucune contestation judiciaire n’est possible. En cas de désaccord, les membres doivent attendre la fin de la tontine, généralement le décès des participants.
Nos conseils pour réussir un achat à plusieurs
Clarifier les rôles et responsabilités de chaque acquéreur
Pour éviter les malentendus et conflits futurs, vous devez définir dès le départ les obligations et droits de chacun. Qui gère les aspects financiers ? Qui s’occupe de l’entretien ? Cette répartition claire facilite la collaboration et le bon fonctionnement du projet commun.
Rédiger un contrat précis et complet
Un accord écrit détaillé est indispensable pour encadrer les modalités de financement, l’usage du bien et l’entretien. Ce document doit préciser les parts respectives de chacun, les règles de prise de décision, ainsi que les conditions de sortie ou de revente, afin de sécuriser l’investissement collectif.
Se faire accompagner par des professionnels compétents
Un notaire, un conseiller financier ou un avocat spécialisé apportent un regard expert et protègent les intérêts des parties. Leur intervention garantit la conformité juridique du montage, optimise la fiscalité et aide à anticiper les éventuels conflits, assurant ainsi la réussite durable de l’achat à plusieurs.
