Acheter un bien immobilier à plusieurs est une solution de plus en plus courante, notamment chez les couples non mariés, les membres d’une même famille ou encore des amis. Cette pratique, appelée achat en indivision, présente de nombreux avantages… mais également certaines précautions à connaître pour éviter les mauvaises surprises.
Les courtiers en prêt professionnel de Plurifinances vous présentent cela dans les lignes suivantes.
Qu’est-ce que l’indivision ?
Acheter en indivision signifie acquérir un bien immobilier à plusieurs, sans créer de structure juridique spécifique. Chaque acquéreur, appelé indivisaire, devient copropriétaire du bien, qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain.
L’indivision repose sur deux principes :
- Propriété partagée : au moins deux personnes deviennent ensemble propriétaires du bien.
- Jouissance commune : tous les indivisaires peuvent utiliser le bien, selon les modalités fixées entre eux.
La part de chacun, appelée quotité, dépend de sa contribution financière réelle à l’achat. Cette somme peut provenir d’une épargne personnelle, d’un apport issu de la vente d’un bien ou d’un emprunt immobilier.
Exemple : un couple achetant en indivision à parts égales devient propriétaire à 50 % chacun.
Qui peut acheter en indivision ?
Toute personne physique majeure peut acheter en indivision :
- Concubins (non mariés, non pacsés)
- Pacsés (attention aux règles du PACS)
- Époux sous un régime de séparation de biens
- Membres d’une même famille
- Amis ou associés souhaitant investir à plusieurs
Pourquoi acheter en indivision ?
Les avantages
Un régime simple et automatique
L’indivision s’applique automatiquement lorsqu’un bien est acheté à plusieurs, sans qu’aucune démarche ne soit nécessaire. C’est un régime de plein droit, simple et sans formalités administratives.
Aucun frais de mise en place
Contrairement à une SCI, qui nécessite des démarches payantes auprès du greffe, l’indivision n’engendre aucun coût de création, ce qui en fait une solution rapide et économique.
Liberté sur le type de bien
L’indivision permet d’acheter tout type de bien immobilier (maison, appartement, terrain…), que ce soit pour une résidence principale ou secondaire. Aucune restriction ne limite cette forme d’acquisition.
Une répartition équitable
Chaque indivisaire détient une part proportionnelle à sa contribution financière. Les revenus locatifs, charges et risques sont répartis selon la quote-part de chacun, assurant une gestion juste et équilibrée.
Les inconvénients
Risque de blocage en cas de désaccord
En indivision, toute décision importante (travaux, vente, location…) doit être prise à l’unanimité. Un seul indivisaire peut donc s’opposer à un projet, même s’il détient une part minoritaire, ce qui peut ralentir ou empêcher certaines démarches.
Droit de sortir de l’indivision à tout moment
Selon l’article 815 du Code civil, personne ne peut être forcé de rester en indivision. Chaque membre peut décider de vendre sa part, même sans l’accord des autres. Ces derniers bénéficient cependant d’un droit de préemption, leur permettant d’acheter en priorité avant qu’un tiers n’entre dans l’indivision.
Risque financier partagé
En cas de dette non remboursée par un coïndivisaire, le bien immobilier peut être vendu pour régler la créance, sans que l’accord de tous soit nécessaire. Ce type de situation peut impacter l’ensemble des membres, même les plus prudents.
Comment acheter en indivision ?
Répartition des quotes-parts
La quote-part est définie dans l’acte d’achat et peut être inégale selon l’apport de chacun. Par exemple :
| Indivisaire | Apport personnel | Quote-part établie |
| Alice | 60 000 € | 60 % |
| Benoît | 40 000 € | 40 % |
Cette répartition conditionne aussi la répartition des bénéfices (en cas de revente) ou des charges (taxes, travaux, etc.).
Le financement en indivision
Il est possible de contracter un prêt immobilier à plusieurs, mais cela implique une solidarité entre les emprunteurs : si l’un ne paie pas, les autres doivent couvrir.
Convention d’indivision
Bien qu’elle soit facultative, la convention d’indivision est vivement conseillée. Ce contrat, rédigé devant notaire, fixe les règles de fonctionnement de l’indivision :
- Durée (maximum 5 ans, renouvelable)
- Utilisation du bien
- Répartition des charges
- Conditions de sortie (rachat de parts, vente, etc.)
Comment sortir de l’indivision ?
Plusieurs cas peuvent se présenter pour sortir de l’indivision.
Vente du bien avec l’accord de tous les indivisaires
La solution la plus simple pour mettre fin à une indivision consiste à vendre le bien immobilier. Toutefois, cette démarche nécessite l’unanimité des indivisaires, c’est-à-dire l’accord de toutes les personnes propriétaires du bien. Une fois la vente réalisée, le prix est réparti entre les co-indivisaires en fonction de leur quote-part.
Cette option permet une sortie équitable et rapide, mais peut devenir complexe si l’un des membres refuse de vendre ou souhaite conserver le bien pour un usage personnel.
Rachat des parts par un ou plusieurs indivisaires
Une autre issue possible est le rachat des parts par un ou plusieurs membres de l’indivision. Ce mécanisme permet à un indivisaire (ou un groupe) de devenir propriétaire exclusif du bien en achetant les parts des autres. Le montant du rachat est généralement basé sur une estimation de la valeur du bien, réalisée par un professionnel.
Ce mode de sortie est particulièrement adapté lorsqu’un membre souhaite conserver le logement comme résidence principale, ou lorsqu’il est économiquement plus viable de racheter que de vendre à un tiers.
Partage judiciaire, en dernier recours
Lorsque les indivisaires ne parviennent pas à se mettre d’accord sur une vente ou un rachat, la dernière option consiste à saisir le tribunal judiciaire pour demander le partage judiciaire. Le juge peut alors :
- Ordonner la mise en vente du bien aux enchères publiques ;
- Procéder à une attribution préférentielle à l’un des co-indivisaires (sous conditions) ;
- Statuer sur le montant des parts de chacun.
Cette procédure est généralement longue, coûteuse et source de tensions. Elle ne doit être envisagée qu’en dernier recours, lorsque toutes les autres solutions amiables ont échoué.
Indivision ou SCI : que choisir ?
| Critère | Indivision | SCI |
| Formalités | Simples | Statuts à rédiger, enregistrement |
| Coût | Faible | Frais de notaire, greffe, expert |
| Gestion | Décisions à l’unanimité | Gérance définie dans les statuts |
| Transmission | Moins souple | Fiscalement avantageuse |
En cas d’investissement locatif ou d’achat entre plusieurs héritiers, la SCI peut être plus adaptée.
Faites-vous accompagner pour votre achat en indivision
Acheter en indivision est une solution simple et souple pour acquérir un bien immobilier à plusieurs, mais elle nécessite rigueur et anticipation. La rédaction d’une convention d’indivision, un bon accompagnement financier et une vision claire des droits et obligations de chacun sont les clés d’un projet réussi.
Vous avez un projet d’achat à deux ou plus ? Contactez nos experts pour un accompagnement sur mesure.
