Frais de dossier de prêt immobilier

25 mars 2025

Lorsque vous contractez un prêt immobilier, divers frais s’ajoutent au montant emprunté. Parmi eux, les frais de dossier occupent une place importante, bien qu’ils soient parfois négligés par les emprunteurs. Facturés par la banque pour l’étude et la gestion de votre demande de crédit, ces frais peuvent varier considérablement d’un établissement à l’autre et impacter le coût total de votre financement.

Mais à quoi correspondent exactement les frais de dossier pour un prêt immobilier ? Quand devez-vous les payer ? Et surtout, peut-on les négocier ou les éviter ? Dans cet article, nous détaillons tout ce que vous devez savoir sur les frais liés au crédit immobilier, leur fonctionnement et les meilleures pratiques pour optimiser votre budget.

Que sont les frais de dossier dans un prêt immobilier ?

Les frais de dossier pour un prêt immobilier sont des frais facturés par la banque en échange de l’analyse complète de votre demande de financement. Ils couvrent l’ensemble des opérations réalisées par l’établissement bancaire avant d’accorder (ou de refuser) le prêt. Cela inclut :

L’étude de votre solvabilité et de votre profil emprunteur ;
L’évaluation de vos revenus, charges et éventuels autres crédits ;
L’analyse des garanties proposées (hypothèque, caution, etc.) ;
La rédaction de l’offre de prêt en cas d’accord.

En d’autres termes, il s’agit d’une forme de participation aux frais administratifs liés au traitement de votre dossier.

Un montant variable selon les banques

Contrairement à certains frais réglementés, les frais de dossier ne sont pas fixés par la loi. Cela signifie que banque est libre de les calculer comme elle le souhaite. En général, on observe deux modes de calcul.

Montant forfaitaire

Dans la plupart des cas, les banques facturent des frais compris entre 500 € et 1 000 €. Ce montant peut être plus élevé dans des situations particulières, comme pour les prêts complexes ou les montages financiers spécifiques.

Pourcentage du capital emprunté

Certaines banques préfèrent appliquer un taux, généralement situé entre 0,5 % et 1 % du montant total emprunté. Ce mode de calcul peut s’avérer plus coûteux pour les prêts de grande envergure.

Plafonnement ou exonération

Il n’est pas rare que des banques proposent un plafond (par exemple 1 000 € maximum), ou même la gratuité des frais de dossier dans le cadre d’une offre promotionnelle, d’un partenariat ou pour fidéliser un client existant.

Dans tous les cas, les frais de dossier sont précisés dans l’offre de prêt et inclus dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), ce qui permet de comparer objectivement les offres entre elles.

Cas des courtiers et autres intermédiaires

Si vous choisissez de passer par un courtier en crédit immobilier, d’autres frais peuvent s’ajouter à ceux de la banque. Le rôle du courtier est de négocier à votre place les meilleures conditions de prêt. En contrepartie, il perçoit :

Des honoraires ou frais de courtage : souvent proportionnels au montant emprunté, ils varient entre 0,5 % et 1 %, avec parfois un minimum forfaitaire.
Un cumul possible avec les frais bancaires : sauf négociation spécifique, ces frais s’ajoutent à ceux de la banque. Toutefois, certains courtiers obtiennent l’annulation ou la réduction des frais de dossier bancaires en contrepartie de leur intervention.

Quand faut-il payer les frais de dossier pour un prêt immobilier ?

Dans la majorité des cas, les frais de dossier sont prélevés directement sur le montant du prêt lors du déblocage des fonds, ce qui signifie que vous n’avez rien à avancer. Ce paiement intervient généralement au moment de la signature chez le notaire.

Mais selon la banque, d’autres options sont possibles :

Paiement à la signature de l’offre de prêt : certaines banques exigent que les frais soient réglés dès que vous acceptez formellement l’offre.
Paiement juste avant le déblocage des fonds : cela peut se faire par virement ou prélèvement, parfois accompagné d’un appel de fonds.
Prélèvement sur capital emprunté : le montant des frais est tout simplement soustrait du montant versé au notaire. Par exemple, si vous empruntez 200 000 € avec 1 000 € de frais de dossier, seuls 199 000 € seront débloqués pour la vente.

Dans tous les cas, la modalité de règlement est précisée dans l’offre de prêt, et ne peut pas être imposée après signature sans votre accord.

Ce qu’il faut vérifier dans l’offre de prêt

Avant de signer, prenez le temps de lire en détail les mentions relatives aux frais de dossier, car elles influent sur le coût total du prêt.

Les points à surveiller :

TAEG : les frais de dossier doivent être inclus dans le calcul du TAEG. Si ce n’est pas le cas, vous risquez de comparer des offres de manière biaisée.
Modalités de paiement : vérifiez si le paiement est exigible en avance, lors de la signature de l’offre, ou au moment de la signature chez le notaire.
Conditions de remboursement : en cas de refus de prêt ou d’annulation du projet, assurez-vous que la banque rembourse intégralement les frais déjà engagés, sauf s’ils ont été explicitement définis comme non remboursables.

Bon à savoir : si la clause suspensive d’obtention du prêt est activée (prêt refusé), vous ne serez pas tenu de payer les frais de dossier, à condition de respecter les délais prévus dans le compromis.

Peut-on négocier ou éviter les frais de dossier ?

Les frais de dossier ne sont pas figés : ils sont souvent négociables, voire supprimés dans certains cas. Tout dépend de votre profil, de la stratégie commerciale de la banque et des interlocuteurs que vous mobilisez. Voici nos conseils pour maximiser vos chances de réduire, voire d’éviter ces frais.

Cas où les frais peuvent être réduits

Négocier directement avec sa banque

Si vous êtes déjà client de la banque, vous avez une marge de négociation. Plusieurs facteurs peuvent jouer en votre faveur :

Ancienneté de la relation bancaire : un client fidèle, avec un historique positif, peut obtenir un geste commercial ;
Montant du prêt élevé : plus le prêt est important, plus la banque est encline à fournir un effort sur les frais ;
Domiciliation de revenus : certaines banques proposent de réduire ou supprimer les frais de dossier si vous transférez vos revenus chez elles, même si la domiciliation n’est plus obligatoire depuis la loi Pacte de 2019.

Faire appel à un courtier

Un courtier en prêt immobilier peut vous aider à obtenir des conditions plus avantageuses, y compris sur les frais de dossier. Grâce à ses partenariats bancaires, il peut :

Négocier directement avec les banques pour obtenir une remise totale ou partielle ;
Faire jouer la concurrence pour aligner plusieurs offres sans frais ;
Optimiser le montage de votre dossier afin de rassurer l’établissement prêteur.

Profiter d’une offre promotionnelle

Les banques, notamment en ligne, proposent parfois des offres commerciales limitées dans le temps, qui incluent la suppression des frais de dossier. Ces campagnes sont fréquentes lors de salons de l’immobilier ou en début d’année, et s’appliquent aussi bien aux nouveaux clients qu’aux clients existants.

Cas où les frais sont remboursés

En cas de refus de prêt

Si vous essuyez un refus de la part de la banque après l’analyse de votre dossier, aucun frais de dossier ne doit vous être facturé, à condition que cela soit bien précisé dans l’offre. En effet, ces frais ne sont dus que lorsque le prêt est effectivement mis en place.

En cas d’annulation dans les délais légaux

Lorsque vous exercez votre droit de rétractation ou que vous renoncez à l’achat en raison de l’activation d’une clause suspensive (refus de prêt), les frais déjà engagés doivent être remboursés, sauf mention contraire dans l’offre initiale. Ce remboursement est généralement automatique, mais peut nécessiter un suivi de votre part.

Calculez vos frais de dossier grâce à nos courtiers!

Chez Plurifinances, nous vous accompagnons à chaque étape de votre projet immobilier, en négociant pour vous les meilleures conditions de crédit, y compris les frais de dossier. Notre expertise et notre réseau bancaire nous permettent d’optimiser votre financement et de sécuriser votre achat.