Le rachat de prêt

Le rachat de prêt immobilier consiste à rembourser un prêt existant et à le remplacer par un nouveau prêt, à un taux moins élevé, soit auprès du même établissement bancaire (il s’agit alors effectivement d’une renégociation, elle est généralement difficile à obtenir), soit auprès d’un autre établissement bancaire (il s’agit alors d’un rachat de prêt, suivi de la mise en place d’un nouveau prêt immobilier avec une nouvelle garantie).

Les points clé à considérer

• Durée écoulée du crédit en cours
  • Plus la durée restante du prêt est faible, moins le rachat sera intéressant. En effet, une grande partie des intérêts d’un prêt immobilier se paie en début de remboursement.
• Différentiel de taux
  • Le différentiel entre le taux du prêt en cours et du nouveau prêt doit être significative et, dans tous les cas, permettre de couvrir les frais engendrés par le rachat.
• Frais de rachat
  • Il y a tout d’abord les pénalités de remboursement anticipé – 6 mois d’intérêts limités à 3% du capital restant dû – qui sont applicables dans la totalité des cas (même en cas d’exonération dans votre contrat actuel, cette exonération excluant systématiquement le cas du rachat). Mais l’opération de rachat entraine également d’autres frais : frais de dossier, frais de garantie…
• Financement des frais
  • Dans tous les cas, les frais de rachat de prêt (indemnités de remboursement anticipé, frais de dossier, frais de garantie…) sont ajoutés au capital à refinancer. Le rachat ne donnera donc lieu à aucune dépense de trésorerie.
    
    
• Montant du prêt actuel
  • Le gain potentiel lié au rachat est directement proportionnel au montant du capital restant dû.

La réglementation

Pour réglementer cette pratique, la loi a prévu des pénalités de remboursement anticipé et les a fixés un montant maximum. Ces pénalités permettent aux banques de percevoir une compensation en contrepartie de la perte du prêt. Vous devrez vous acquitter de ces pénalités de remboursement anticipé même si elles ont été négociées à la souscription du prêt, car ces négociations excluent toujours le cas d’un rachat de prêt.

Attention : pour les contrats conclus à compter de la date d’entrée en vigueur de la loi nº 99-532 du 25 juin 1999 relative à l’épargne et à la sécurité financière, aucune indemnité n’est due par l’emprunteur en cas de remboursement par anticipation lorsque le remboursement est motivé :

• Par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint
• Par le décès de l’un des emprunteurs
• Par la cessation forcée de l’activité professionnelle de ces derniers.

Ces dispositions figurent à l’article Article L312-21 du code de la consommation.

Pour que renégocier un prêt soit intéressant, il faut que le gain sur le coût total du prêt (coût du prêt actuel moins coût du nouveau prêt) soit suffisant pour couvrir :

• Les pénalités de remboursement anticipé, qui, au terme de l’article R 312-2 du code de la Consommation, correspondent à 6 mois d’intérêts avec un maximum de 3 % du capital restant dû.
• Les frais de mise en place d’une nouvelle garantie (dans certains cas).
• Les autres frais liés à l’opération

Il est à noter que le gain le plus important se fera dans la réduction de la durée du prêt plus que dans la diminution de la mensualité. Il est donc plus intéressant de garder sa mensualité actuelle et – par un taux plus faible – de réduire la durée plutôt que de conserver la durée pour réduire la mensualité.