Pourquoi est-ce aussi compliqué d’emprunter?

La période d’embellie est belle et bien terminée. Le marché a connu un coup d’arrêt brutal fin 2022. Les raisons sont multiples :

• Tout d’abord une hausse des taux inédite et, surtout, d’une ampleur sans précédent. Cette hausse entraine automatiquement une hausse des mensualités pour un même montant emprunté et donc, par conséquent, le dépassement de la barre admise par les banques des 33% de taux d’endettement.
• Autre facteur : le taux d’usure. Le taux des crédits immobiliers est encadré en France par un taux maximum applicable que l’on appelle le taux d’usure (incluant le taux nominal du prêt mais aussi les frais annexes tels l’assurance de prêt, les couts de la garantie…). Ce taux d’usure étant calculé trimestriellement sur la moyenne des taux du trimestre précédent, il évolue donc mécaniquement avec un décalage de 3 mois. Aussi, pour apporter une solution à cette situation, le Gouvernement a décidé de calculer désormais ce taux mensuellement.
• Enfin, les établissements financiers sont devenus plus vigilant, par la force des choses, les règles fixées par le Haut Conseil de Stabilité Financière s’étant durcies en 2022. Les banques se sont vues imposer un taux d’endettement maximum de 35% avec une dérogation possible sur seulement 20% de leurs dossiers. A cela s’ajoute la nouvelle Loi Climat et Résilience interdisant la location des biens classés F et G à partir de 2028 et qui a pour conséquence une vigilance accrue des banques pour les dossiers des investisseurs.

Le résultat ne s’est pas fait attendre avec une production de nouveaux prêts immobiliers de 10,1 milliards d’euros en juillet 2023 contre près de 22 milliards d’euros en juillet 2022.

Mais il est possible pour les emprunteurs d’optimiser leurs chances d’obtenir un prêt en respectant quelques règles :

• Bien vérifier sa capacité d’emprunt avec un professionnel avant tout engagement d’achat.
• Cibler son bien immobilier et vérifier la valeur affichée sur un marché aujourd’hui fortement déstabilisé.
• Avoir un apport significatif pour rassurer le banquier et prouver sa capacité de remboursement.