Transfert de prêt immobilier : comment conserver son ancien crédit ?

Qu’est-ce que le transfert de prêt immobilier ?

Le transfert de prêt immobilier consiste à conserver son crédit en cours après la vente d’un premier bien, afin de l’utiliser pour financer une nouvelle acquisition.

Au lieu de rembourser le prêt par anticipation, l’emprunteur demande à la banque de réaffecter le capital restant dû au nouveau logement. L’intérêt principal est de garder un taux d’emprunt plus avantageux que celui proposé sur le marché au moment du nouvel achat.

Cette solution peut donc être utile si vous avez emprunté à un taux bas il y a quelques années et que vous souhaitez changer de résidence principale sans perdre cet avantage.

Dans quels cas le transfert de prêt est-il intéressant ?

Le transfert de prêt est surtout pertinent lorsque les taux immobiliers ont augmenté depuis la signature de votre crédit.

Il peut permettre de :

• Conserver un taux plus bas que les taux actuels ;
• Éviter certains frais liés à un remboursement anticipé ;
• Limiter le coût total du nouveau financement ;
• Conserver une assurance emprunteur déjà obtenue, si elle reste adaptée ;
• Éviter de repartir sur un prêt entièrement nouveau.

Il peut aussi être intéressant si votre situation personnelle, professionnelle ou médicale s’est dégradée depuis la souscription du premier prêt. Dans ce cas, conserver l’ancien financement peut parfois être plus avantageux que présenter un nouveau dossier complet.

Quelles sont les conditions pour transférer un prêt immobilier ?

La première condition est la présence d’une clause de transférabilité dans votre offre de prêt. Sans cette clause, la banque n’est généralement pas tenue d’accepter le transfert.

Même si la clause existe, l’accord de la banque reste nécessaire. L’établissement va vérifier :

• La nature du nouveau projet immobilier ;
• Le montant restant à rembourser ;
• Le prix du nouveau bien ;
• Votre situation financière actuelle ;
• L’absence d’incident de remboursement ;
• La possibilité de transférer ou de renouveler la garantie ;
• La cohérence du plan de financement.

Si le nouveau bien coûte plus cher que le capital restant dû, un prêt complémentaire peut être nécessaire. Dans ce cas, la banque peut demander que ce financement supplémentaire soit souscrit auprès d’elle.

Comment transférer son prêt immobilier ?

La démarche doit être anticipée, idéalement dès que vous envisagez de vendre pour acheter un nouveau logement.

Voici les principales étapes :

1. Relire votre offre de prêt pour vérifier la présence d’une clause de transfert.
2. Contacter votre banque afin de connaître ses conditions précises.
3. Présenter le nouveau projet immobilier avec le prix du bien, le compromis, les revenus et les charges.
4. Faire étudier la garantie : caution, hypothèque ou autre sûreté.
5. Obtenir l’accord de la banque sur le transfert et, si besoin, sur le prêt complémentaire.
6. Signer un avenant au contrat de prêt.
7. Mettre à jour l’assurance et le tableau d’amortissement, si nécessaire.

La coordination entre la vente de l’ancien bien et l’achat du nouveau est importante. Un décalage trop important peut compliquer l’opération.

Avantages et limites du transfert de prêt immobilier

Quels frais prévoir pour un transfert de prêt immobilier ?

Le transfert peut éviter certaines dépenses, comme les indemnités de remboursement anticipé, si les conditions du contrat le permettent. Mais il peut tout de même entraîner des frais.

Les principaux frais possibles sont :

• Frais de dossier ou frais de traitement ;
• Frais liés à la nouvelle garantie ;
• Frais de mainlevée en cas d’hypothèque sur l’ancien bien ;
• Frais d’inscription d’une nouvelle garantie ;
• Ajustement ou souscription d’une nouvelle assurance emprunteur ;
• Frais de notaire liés au nouvel achat.

Avant d’accepter le transfert, il faut donc comparer le coût total de cette solution avec celui d’un nouveau crédit immobilier.

Que deviennent l’assurance emprunteur et la garantie ?

L’assurance emprunteur porte sur le crédit, et non directement sur le bien immobilier. Elle peut donc parfois être conservée si le prêt reste identique et si les conditions du contrat le permettent.

En revanche, si vous souscrivez un prêt complémentaire, une nouvelle assurance pourra être demandée pour ce nouveau financement.

La garantie doit aussi être étudiée. Si votre prêt était garanti par une caution, l’organisme de cautionnement doit accepter le nouveau projet. Si le prêt était garanti par une hypothèque, celle-ci étant attachée à l’ancien bien, une mainlevée puis une nouvelle garantie peuvent être nécessaires.

Que faire si la banque refuse le transfert ?

Un refus peut intervenir si le contrat ne prévoit pas de clause de transfert, si votre situation financière s’est fragilisée ou si le nouveau bien ne répond pas aux critères de la banque.

Dans ce cas, plusieurs alternatives peuvent être étudiées :

• Souscrire un nouveau prêt immobilier ;
• Demander un prêt complémentaire ;
• Faire racheter le crédit par une autre banque ;
• Utiliser un prêt relais si la vente et l’achat ne sont pas synchronisés ;
• Renégocier certaines conditions avec la banque actuelle.

Le bon choix dépendra du taux proposé, des frais, de l’assurance, de la garantie et de votre capacité d’emprunt.

Transfert de prêt ou rachat de crédit : quelle différence ?

Le transfert de prêt permet de conserver le crédit existant pour financer un nouveau bien. Il est intéressant lorsque l’ancien taux est plus bas que les taux actuels.

Le rachat de crédit immobilier consiste, au contraire, à rembourser l’ancien prêt avec un nouveau financement, souvent auprès d’une autre banque. Il peut être pertinent si les taux ont baissé ou si vous souhaitez revoir plus largement vos mensualités.

Pourquoi se faire accompagner par un courtier ?

Le transfert de prêt immobilier demande une analyse fine du contrat, des garanties et du coût global de l’opération.

Un courtier peut vous aider à :

• vérifier si votre prêt est transférable ;
• comparer le transfert avec un nouveau crédit ;
• estimer les frais réels ;
• négocier un prêt complémentaire ;
• étudier l’assurance emprunteur ;
• trouver une alternative si la banque refuse.

Plurifinances vous accompagne pour comparer les solutions disponibles et construire un financement adapté à votre nouveau projet immobilier.