Acheter pour la première fois, c’est excitant et un peu stressant. Vous voulez éviter les erreurs, gagner du temps et rester dans votre budget. Ce guide vous accompagne pas à pas, de l’idée jusqu’à la remise des clés.
Vous y trouverez des conseils concrets, des repères chiffrés et des points de contrôle. L’objectif est simple : sécuriser votre achat et financer au meilleur coût.
Préparer son budget et sa stratégie
Calculez votre budget d’acquisition
Capacité d’emprunt et reste à vivre
Appuyez-vous sur la règle HCSF : la charge de crédit ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus, assurances comprises. Calculez une mensualité cible : mensualité max = 35 % de vos revenus nets – vos crédits en cours. Préservez un reste à vivre confortable pour les dépenses courantes et l’imprévu.
Apport recommandé et épargne de précaution
Visez un apport couvrant les frais d’acquisition et un matelas de 3 à 6 mois de dépenses. Comptez en repère : 7–8 % du prix pour les frais de notaire dans l’ancien (environ 2–3 % dans le neuf). Cet apport rassure la banque et sécurise votre projet.
Anticipez tous les frais annexes
Ne sous-estimez pas les coûts périphériques au prix du bien. Intégrez :
- Assurance emprunteur (souvent 0,10–0,40 % du capital assuré par an et par tête).
- Garantie du prêt : hypothèque/PPD ou caution (environ 0,5–2 % selon le montage).
- Frais de courtage éventuels, selon l’accompagnement choisi.
- Travaux et ameublement : prévoyez une enveloppe réaliste après devis.
- Taxe foncière et charges de copropriété : demandez les derniers appels de fonds.
Ces postes conditionnent votre mensualité cible et votre plan de financement.
Pensez aux prêts aidés et dispositifs employeur
Selon votre profil et la réglementation en vigueur, vous pouvez mobiliser :
- Le PTZ (primo-accédant, zones, plafonds de ressources, quotité finançable).
- Le PAS, le prêt conventionné, ou des prêts complémentaires locaux.
- Action Logement (prêt employeur) si vous y êtes éligible.
Vérifiez les conditions applicables au moment de la lecture ; elles évoluent. Une simulation croisée permet d’optimiser la mensualité et le coût total.
Optimisez votre dossier bancaire
Stabilisez vos revenus et soignez vos comptes
Les banques privilégient des revenus réguliers et prévisibles. Un CDI avec un peu d’ancienneté rassure, mais un CDD récurrent ou le statut indépendant bien justifié peut aussi passer si vos rentrées sont stables. Durant les 3 derniers mois, gardez des relevés propres : pas de découvert, pas de commissions d’intervention, pas d’achats impulsifs. Réduisez ou soldez les dettes en cours (crédit conso, LOA, carte magasin) pour libérer du taux d’endettement et mettez en avant votre apport.
Rassemblez un dossier complet et à jour
Un dossier net et immédiatement exploitable accélère l’accord. Préparez :
- Pièces d’identité (CNI/passeport) et justificatif de domicile.
- Livret de famille et régime matrimonial le cas échéant.
- 3 derniers bulletins de salaire (ou bilans/attestations pour indépendants).
- 2 derniers avis d’imposition.
- Relevés de comptes (courant/épargne) des 3 derniers mois.
- Contrats et tableaux d’amortissement des prêts en cours.
- Justificatifs d’épargne (PEL, assurance-vie, comptes titres) et de l’apport (provenance).
Rangez le tout dans un seul PDF ou un drive clairement nommé : la lisibilité joue en votre faveur.
Préparez la scène : obtenez un accord de principe
Avant même de chercher activement, sollicitez un accord de principe (ou une attestation de financement). Cet avant-goût de validation sécurise votre offre, rassure le vendeur et peut faire la différence en cas de concurrence. Profitez-en pour tester plusieurs scénarios : durée 20/25 ans, délégation d’assurance, lissage si PTZ/prêt travaux, et simulateur de reste à vivre. Vous arrivez ainsi en visite préchauffé côté banque, crédible et réactif.
Choisissez votre stratégie de financement
Optez pour le bon type de taux
Le taux fixe offre une mensualité stable jusqu’au terme du prêt. Idéal pour sécuriser votre budget. Le taux variable capé peut démarrer plus bas, avec un plafond de variation prédéfini. Il convient si vous tolérez une légère incertitude et prévoyez une revente ou un remboursement anticipé.
Activez les montages adaptés à votre profil
Le prêt lissé harmonise plusieurs crédits (PTZ, prêt travaux…) pour garder une mensualité unique et constante. Le prêt gigogne combine deux durées pour abaisser le taux moyen et réduire les intérêts. Le prêt relais s’utilise en cas de revente à venir : il avance une partie du prix du bien cédé pour acheter sans attendre.
Cadrez votre assurance emprunteur
L’assurance emprunteur couvre décès, PTIA, invalidité et souvent ITT. Avec la loi Lemoine, vous pouvez changer d’assurance à tout moment, à garanties équivalentes. Comparez les contrats délégués : tarifs souvent plus compétitifs et garanties sur-mesure. Vérifiez exclusions, franchises, mode d’indemnisation et délais de carence.
Choisissez la garantie la plus pertinente
Trois options principales sécurisent la banque : la caution (Crédit Logement, mutuelles, sociétés de caution), l’hypothèque, et le PPD (privilège de prêteur de deniers, valable sur l’ancien). La caution est souvent plus simple et moins coûteuse à la revente. L’hypothèque convient quand la caution est refusée. Le PPD réduit les frais mais n’est pas éligible dans le neuf.
Arbitrez avec une vision globale
Ne regardez pas que le taux facial. Additionnez coût de l’assurance, frais de garantie, frais de dossier et éventuels pénalités. Simulez plusieurs combinaisons : durée 20 vs 25 ans, gigogne vs classique, caution vs hypothèque. Choisissez la solution qui équilibre budget mensuel, coût total et souplesse (modulation, remboursement partiel, revente).
Scénario A : achat dans l’ancien à Angers
Hypothèses de départ
- Bien : Appartement T3 de 65 m² dans l’hyper-centre, immeuble 1970, DPE D.
- Projet : achat + rafraîchissement (peinture, sols, cuisine) + ameublement léger.
- Prix d’achat : 220 000 €
- Apport : 25 000 € (couvre frais de notaire + matelas de sécurité)
- Montant emprunté : 210 000 € sur 25 ans (taux indicatif 4,0 % fixe)
- Assurance emprunteur : 0,18 %/an du capital (profil standard)
Repère mensualité (hors assurance) ≈ 1 108 € /mois ; assurance ≈ 32 € /mois → ≈ 1 140 € /mois tout compris (hors charges/copro/énergie).
Budget d’acquisition
| Poste | Base de calcul | Repère % / indicatif | Montant estimé |
| Prix du bien | — | — | 220 000 € |
| Frais de notaire (ancien) | Sur prix | ~7,5–8 % | 16 500 – 17 600 € |
| Garantie (caution type Crédit Logement) | Sur 210 000 € | ~0,9–1,1 % | 1 900 – 2 300 € |
| Frais de dossier / courtage | Forfait / % | 500 – 1 500 € | 1 200 € (repère) |
| Travaux de rafraîchissement | 150–300 €/m² | 65 m² | 10 000 – 20 000 € |
| Ameublement / électro | Au chiffrage | — | 4 000 – 6 000 € |
| Assurance emprunteur | 0,18 %/an | 210 000 € | ≈ 380 €/an (≈ 32 €/mois) |
| Taxe foncière (Angers) | Commune | — | 1 000 – 1 300 €/an |
| Charges de copro | 20–45 €/m²/an | 65 m² | 1 300 – 2 900 €/an |
| Énergie (DPE D) | Conso | — | 100 – 160 €/mois |
| Assurance habitation (MRH) | — | — | 10 – 20 €/mois |
Ce que couvre l’apport de 25 000 €
- Frais de notaire ~17 000 €
- Coussin de sécurité 3–6 mois de charges / imprévus (≈ 3 500 – 6 500 €)
- Le reste (garantie, dossier, une partie des travaux) peut être intégré au prêt selon la banque.
Repères “par 100 000 € empruntés”
- Caution / garantie : ~700 – 1 500 €
- Assurance emprunteur : ~8 – 33 €/mois (selon 0,10–0,40 %/an)
- Frais de notaire (ancien) : ~7 000 – 8 000 €
Notes utiles pour Angers
- PPD possible sur l’ancien (souvent moins cher que l’hypothèque).
- Caution : une part peut être restituée en fin de prêt.
- Charges de copro très variables selon ascenseur, chauffage collectif, etc.
- Loi Lemoine : vous pouvez changer d’assurance emprunteur à tout moment (à garanties équivalentes).
Scénario B : appartement neuf à Dijon
Hypothèses de départ
- Bien : T3 de 62 m² + balcon + 1 place de stationnement, programme RE2020.
- Prix promoteur estimatif : 265 000 € (TVA incluse).
- Ville & zone : Dijon, marché neuf actif, souvent zone B1 (à vérifier au moment du projet).
- Primo-accédant : éligibilité PTZ possible selon revenus, composition du foyer et nature du bien.
- Stratégie de garantie : caution type Crédit Logement (fréquent en neuf, PPD indisponible en VEFA).
- Livraison : construction avec appels de fonds → prévoir des intérêts intercalaires.
Budget d’acquisition
| Poste | Hypothèse | Montant indicatif |
| Prix VEFA | — | 265 000 € |
| Frais de notaire (neuf) | ~2,5 % | 6 625 € |
| Garantie (caution) | ~0,8 % du prêt | ≈ 2 120 € |
| Frais de dossier / courtage | forfait | ≈ 1 200 € |
| Cuisine, placards, luminaires | forfait | ≈ 9 000 € |
| Électroménager & ameublement | forfait | ≈ 4 000 € |
| Intérêts intercalaires (12 mois) | 300–500 €/mois | ≈ 5 100 € |
| Total à financer (ordre de grandeur) | — | ≈ 293 000 € |
Charges annuelles & postes récurrents (repères Dijon)
- Charges de copropriété (immeuble neuf avec ascenseur) : ~20–30 €/m²/an → ≈ 1 240–1 860 €/an pour 62 m².
- Taxe foncière : ≈ 900–1 200 €/an (certaines communes votent une exonération partielle 2 ans pour le neuf : à confirmer auprès de la mairie de Dijon).
- Énergie / chauffage (RE2020) : consommation contenue, ≈ 35–60 €/mois selon usages.
- Assurance habitation : ≈ 12–25 €/mois.
- Assurance emprunteur : profil jeune non-risqué ~0,15–0,25 %/an du capital emprunté (ex. 268 000 € → ~34–56 €/mois).
Simulation de mensualité (ordre de grandeur)
Sans PTZ (taux fixe)
- Prêt : 268 000 € sur 25 ans à 4,00 % (hors assurance).
- Mensualité : ≈ 1 415 € /mois (hors assurance).
- Avec assurance (ex. 45 €/mois) → ≈ 1 460 €/mois.
Avec PTZ (à confirmer selon vos droits)
- Exemple pédagogique : PTZ 60 000 € + prêt principal 208 000 € sur 25 ans à 4,00 %.
- Lissage pour conserver une mensualité constante pendant toute la durée : enveloppe cible ≈ 1 300–1 380 €/mois (assurance incluse), variable selon le différé et la durée du PTZ.
- Intérêt : capacité d’emprunt optimisée et effort mensuel lissé malgré l’entrée en remboursement du PTZ après différé.
À noter : Les montants ci-dessus sont indicatifs : taux, droits PTZ, barèmes de caution et politiques d’assurance évoluent. Un chiffrage précis passe par une simulation personnalisée.
Points spécifiques au neuf (VEFA)
- Appels de fonds par paliers (fondations, hors d’eau, cloisonnement, etc.) → intérêts intercalaires à budgéter.
- PPD indisponible en VEFA : privilégier caution (simple, souvent partiellement restituée en fin de prêt) ou hypothèque.
- Frais de notaire réduits (vs ancien), finitions à prévoir (cuisine, luminaires, rangements).
- Potentiel d’exonération temporaire de taxe foncière (selon délibération locale).
- Confort énergétique et charges maîtrisées grâce aux normes RE2020.
Cibler, visiter et sélectionner le bon bien
1. Définissez votre cahier des charges
Avant de démarrer les visites, clarifiez vos priorités. Distinguez vos indispensables (ex. temps de trajet, nombre de chambres) de vos options agréables mais négociables. Écrivez tout noir sur blanc : cela vous évite les coups de cœur mal calibrés et facilite les arbitrages.
2. Localisation et cadre de vie
Visez un secteur qui colle à votre rythme : proximité du travail, temps de trajet, commerces, espaces verts, niveau sonore. Comparez le quartier de jour et de soir, en semaine comme le week-end, pour valider l’ambiance au quotidien.
3. Transports et accessibilité
Listez les lignes utiles (tram, bus, TER) et la fréquence réelle aux heures de pointe. Vérifiez l’accès aux grands axes, le temps porte-à-porte et la disponibilité des vélos/parkings relais. Un bon maillage réduit le stress… et valorise le bien à la revente.
4. Écoles et services
Cartographiez crèches, écoles, collèges et lycées, sans oublier médecins, pharmacies, activités sportives. Renseignez-vous sur les secteurs scolaires et les futurs projets municipaux pouvant impacter vos trajets ou la valeur du quartier.
5. Surface et plan
Fixez une surface minimale et un nombre de pièces fonctionnel pour votre foyer. Étudiez la distribution : circulation fluide, rangements, possibilité d’ouvrir/fermer une cuisine, chambre parentale au calme. Un plan efficace vaut parfois plus que quelques mètres carrés.
6. Lumière, exposition et vis-à-vis
Privilégiez les expositions Est/Sud/Ouest pour la luminosité et le confort thermique. Évaluez les vis-à-vis, l’ensoleillement réel et les potentielles nuisances (axe passant, bars, écoles). La qualité de la lumière change la vie… et la facture énergétique.
7. Extérieur et espaces annexes
Balcon, terrasse, jardin ou loggia : mesurez l’usage réel selon votre mode de vie. Pensez aux annexes utiles (cave saine, cellier, local vélo, combles) qui améliorent le quotidien et le rangement sans gonfler le budget.
8. Étage, ascenseur et accessibilité
Arbitrez entre vue, bruit et contraintes. Un étage élevé est lumineux mais dépend souvent d’un ascenseur, avec charges associées. En rez-de-chaussée, sécurisation et intimité sont clés. Anticipez aussi poussettes, mobilité ou télétravail.
9. Stationnement
Vérifiez l’existence d’un parking/box ou la facilité de se garer en voirie. Les coûts de location ou de stationnement résidentiel pèsent vite sur le budget mensuel et sur la valeur de revente dans les zones denses.
10. Budget global et cohérence financière
Intégrez tous les postes : prix, frais de notaire, garantie, travaux, ameublement, taxe foncière, charges de copropriété, assurance habitation, énergie. Gardez une marge de sécurité pour les imprévus afin de préserver votre reste à vivre.
11. État du bien et potentiel de travaux
Notez l’état des postes coûteux : toiture, façade, parties communes, électricité, chauffage, fenêtres, salle de bains, cuisine. Un bien à rafraîchir peut devenir une opportunité si le budget travaux est réaliste et le potentiel confirmé.
12. Contexte légal et technique
Demandez un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), diagnostics, règlement de copropriété, derniers PV d’assemblée, prévisions de travaux et charges. En maison, consultez le PLU, les servitudes et l’assainissement. Ces documents évitent les mauvaises surprises après l’offre.
Notre conseil pour vous
Créez une grille de notation (0 à 5) sur chaque critère et comparez vos visites à froid. Cela objectivise la décision et vous aide à choisir le meilleur compromis, en phase avec votre projet et votre budget.
Comment rendre ses visites efficaces ?
Inspectez le bâti et les systèmes
Commencez par l’enveloppe : toiture (tuiles, ardoises, zinguerie), façade (fissures, décollements), menuiseries (étanchéité, double vitrage) et signes d’humidité (auréoles, odeurs, taches).
Croisez le DPE avec la réalité : isolation des combles/murs, ventilation (VMC), ponts thermiques. Testez l’électricité (tableau, mise à la terre, différentiels), le gaz (étanchéité, chaudière), la plomberie (pression, évacuations) et le chauffage dans chaque pièce.
Contrôlez les diagnostics obligatoires
Demandez des diagnostics récents et complets : amiante (biens < 1997), plomb (avant 1949), termites/parasites selon zone, ERP (risques et pollutions), DPE, électricité/gaz (installations de + 15 ans), assainissement individuel (rapport SPANC).
Lisez les conclusions : anomalies critiques, recommandations, durée de validité. Anticipez les coûts induits (désamiantage ciblé, mise aux normes, remplacement de chaudière).
Passez au peigne fin la copropriété
Exigez les 3 derniers PV d’assemblée générale pour repérer travaux votés/à venir, sinistres et contentieux. Analysez les charges (chauffage collectif, eau, ascenseur), le fonds de travaux loi ALUR (niveau au 31/12, appels prévus) et le carnet d’entretien.
Vérifiez les tantièmes et la répartition des dépenses, l’existence de procédures (impayés, expertises), et la santé du syndicat (pro/bénévole). Un ravalement ou un ascenseur programmé impacte directement votre budget.
Sécurisez le volet urbanisme et l’environnement
Consultez le PLU (zonage, emprise, hauteur, alignements), les servitudes (passage, vue, non aedificandi), le cadastre et un éventuel droit de préemption. Renseignez-vous sur les projets à venir (ZAC, tram, écoles, commerces) et les risques (inondation PPRI, retrait-gonflement des argiles, sismicité) via Géorisques.
Balayez le quartier à différentes heures : bruit, circulation, stationnement, luminosité, couverture fibre/5G… autant d’indices pour une décision éclairée.
Cas particuliers
Acheter en VEFA (neuf)
La VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) vous fait devenir propriétaire au fur et à mesure du chantier. Votre protection repose sur un socle de garanties :
- Garantie financière d’achèvement (GFA) qui sécurise la fin des travaux même si le promoteur défaille
- Garantie de parfait achèvement 1 an pour corriger tout défaut signalé
- Garantie biennale 2 ans sur les éléments dissociables : volets, interphone, robinetterie…
- Garantie décennale 10 ans sur la structure et les éléments indissociables. L’ouvrage est en outre couvert par l’assurance dommages-ouvrage souscrite par le maître d’ouvrage.
Le calendrier d’appels de fonds est encadré : dépôt à la réservation (souvent 2 à 5 %), puis paiements à l’avancement jusqu’à des plafonds légaux (par exemple, cumul max 35 % aux fondations, 70 % au hors d’eau, 95 % à l’achèvement). Le solde de 5 % est versé à la livraison, avec possibilité de le consigner si vous émettez des réserves.
Le jour de la remise des clés, dressez un procès-verbal précis (portes, sols, prises, VMC, compteur, surfaces). Le promoteur dispose ensuite d’un délai raisonnable pour la levée des réserves ; en parallèle, vos garanties légales démarrent. Anticipez aussi les TMA (travaux modificatifs acquéreur), les pénalités de retard éventuelles prévues au contrat, et les charges de copropriété estimatives la première année.
Passoires thermiques (étiquettes F/G)
Acheter une passoire thermique exige une vision claire du calendrier réglementaire et du budget travaux. La mise en location de ces biens est déjà encadrée (gel des loyers et restrictions progressives selon l’étiquette) et un audit énergétique est requis à la vente pour les logements les plus énergivores. En pratique, un plan de travaux par « bouquets » est souvent indispensable : isolation (combles, murs, planchers), menuiseries performantes, ventilation adaptée, puis système de chauffage plus efficient.
Côté financement, cumulez les dispositifs mobilisables : MaPrimeRénov’ (y compris parcours accompagné pour rénovations globales), éco-PTZ pouvant financer tout ou partie du reste à charge, CEE (primes énergie), TVA à 5,5 % sur les travaux éligibles, voire exonérations temporaires de taxe foncière votées par certaines communes.
Les banques apprécient favorablement un dossier intégrant devis chiffrés, économies d’énergie estimées et planning de réalisation ; certaines proposent un prêt travaux adossé au crédit principal. En copropriété, tenez compte du PPT (plan pluriannuel de travaux) et d’un éventuel DPE collectif, qui peuvent générer des appels de fonds supplémentaires.
Formuler l’offre et sécuriser le compromis
Négocier intelligemment
Préparer des arguments factuels pour négocier
Arrivez en visite avec des comparables récents du quartier, une analyse du DPE et un chiffrage des travaux à prévoir. Appuyez votre prix sur ces éléments concrets, pas sur une simple décote arbitraire. Repérez aussi le délai de mise en vente : plus il s’allonge, plus la marge de négociation grandit.
Rédiger une offre claire, courte et conditionnée
Rédigez une offre courte et précise : prix proposé, délai de signature, financement envisagé, date cible d’acte authentique. Fixez une date butoir de réponse (généralement 48 à 72 h) pour éviter l’attente et les surenchères. Conditionnez l’offre à l’obtention de votre financement et, le cas échéant, à l’obtention d’un PTZ ou à la revente de votre bien actuel.
Prouver votre solvabilité et votre sérieux d’acheteur
Renforcez votre crédibilité avec un accord de principe bancaire, un courrier de votre courtier et la preuve de capacité d’apport. Restez cordial et factuel : proposez un calendrier réaliste et montrez que vous êtes un acheteur fiable et organisé.
Compromis/promesse
Sécuriser le compromis chez le notaire
Privilégiez un projet de compromis chez notaire intégrant des conditions suspensives solides. Indiquez un délai d’obtention du prêt de 45 à 60 jours, l’obtention du PTZ si concerné, l’absence de servitudes préjudiciables et la conformité urbanistique (permis, non-contestation, droit de préemption éventuel). Ajoutez si besoin une clause de revente préalable.
Utiliser le droit de rétractation de 10 jours
Le délai SRU vous offre 10 jours pour vous rétracter après notification du compromis, sans motif ni pénalité. Assurez-vous que ce point est clairement stipulé, ainsi que les modalités de remise et de restitution du dépôt de garantie en cas de désistement dans les règles.
Encadrer les clauses pénales et la répartition des frais
Encadrez la clause pénale (souvent 5 à 10 % du prix) et les pénalités de retard si l’une des parties manque une échéance. Précisez la répartition des frais : émoluments notariés, mesure de surface, diagnostics complémentaires, prorata des taxes et charges jusqu’à la signature de l’acte.
Exiger le pack de documents ALUR en copropriété
En copropriété, exigez avant signature l’ensemble des documents ALUR : trois derniers PV d’assemblée générale, état daté, règlement de copropriété et ses modificatifs, montant des charges, fonds de travaux (loi ALUR), tantièmes, éventuels travaux votés et procédures en cours. Ces pièces sécurisent votre décision et évitent les mauvaises surprises après l’achat.
Chronologie & délais usuels
| Étape | Délai indicatif | Acteur clé |
| Visites → offre d’achat | 1–3 semaines (variable) | Acquéreur / Agence |
| Offre acceptée → préparation du compromis | 1–2 semaines | Agence / Notaire |
| Notification du compromis (dossier complet) | Jour J | Notaire |
| Délai SRU (rétractation) | 10 jours calendaires | Acquéreur |
| Montage du dossier de prêt (pièces, simulations) | 1–2 semaines | Plurifinances / Acquéreur |
| Étude bancaire & pré-accord | 1–2 semaines | Plurifinances / Banque |
| Choix assurance emprunteur & garanties (caution/hypothèque/PPD) | 3–10 jours | Assureur / Organisme de caution / Notaire |
| Édition de l’offre de prêt | 1–3 semaines après pré-accord | Banque |
| Délai de réflexion offre de prêt (Scrivener) | 10 jours calendaires | Acquéreur |
| Envoi de l’acceptation de l’offre | J+10 (au plus tôt) | Acquéreur / Banque |
| Délai des conditions suspensives (obtention prêt/PTZ, etc.) | 45–60 jours | Tous |
| Purge du droit de préemption urbain (si applicable) | 1–2 mois | Mairie / Notaire |
| Vérifications notariales (titres, servitudes, copro, état hypothécaire) | 2–6 semaines | Notaire |
| Déblocage des fonds | 48–72 h avant signature | Banque / Notaire |
| Signature de l’acte authentique | 2–3 mois après compromis | Notaire |
| Remise des clés & état des lieux | Jour J | Vendeur / Acquéreur / Agence |
| Ouverture des contrats (énergie, eau, assurance habitation) | 1–7 jours | Acquéreur |
Boucler le financement
Monter le dossier de prêt
Constituer un dossier bancaire irréprochable
Présentez un dossier irréprochable. Rassemblez pièces d’identité, justificatif de domicile, situation familiale, trois bulletins de salaire, deux avis d’imposition, relevés de comptes récents, tableaux d’amortissement des crédits en cours et preuves d’épargne. Mettez en avant un apport couvrant les frais d’acquisition et un matelas de sécurité.
Montrer une situation financière stable et maîtrisée
Vérifiez votre capacité d’emprunt et votre reste à vivre. Montrez une gestion saine sur les trois derniers mois : pas de découvert, pas de dépenses exceptionnelles, aucune échéance impayée. Soulignez la stabilité de vos revenus (CDI, ancienneté, activités régulières).
Comparer les offres sur le coût total
Comparez plusieurs banques sur des critères complets : taux nominal, TAEG, frais de dossier, souplesse (modulation, pause), pénalités de remboursement anticipé (IRA), options de report, et type de garantie. Demandez des offres écrites pour pouvoir arbitrer sereinement.
Optimiser l’assurance emprunteur et ses garanties
Travaillez l’assurance emprunteur. Comparez le contrat de la banque et une délégation externe. Vérifiez les garanties exigées : décès, PTIA, ITT, IPT, IPP, ainsi que les exclusions, franchises et délais de carence. La loi Lemoine permet de changer d’assurance à tout moment, sous réserve d’équivalence des garanties. Analysez le coût total sur la durée, pas seulement le taux affiché.
Optimisations utiles
Activer un lissage ou un prêt à double ligne
Pensez au lissage. Un prêt lissé vous donne une mensualité constante quand vous combinez PTZ, prêt travaux ou autres lignes. Le prêt gigogne, lui, scinde votre financement en deux durées pour abaisser le coût moyen des intérêts. Ces montages demandent un calcul précis et une banque compatible.
Négocier la flexibilité des échéances et des options
Soignez la souplesse du contrat. Négociez la modulation des échéances (hausse/baisse), les possibilités de report, et les conditions du remboursement partiel ou total. Visez des IRA limitées et, si possible, sans frais au-delà d’un certain anniversaire ou seuil.
Choisir la garantie la plus économique selon le profil
Choisissez la garantie la plus rentable selon votre profil et le bien. La caution offre souvent un coût maîtrisé et une restitution partielle en fin de prêt. L’hypothèque convient aux dossiers spécifiques, mais implique mainlevée en cas de revente. Le PPD est généralement moins cher, mais réservé à l’ancien hors travaux lourds. Demandez une simulation chiffrée pour chaque option et arbitrez sur le coût total, y compris la sortie.
Signer, réceptionner, emménager
Acte authentique et déblocage des fonds
Signature chez le notaire et assurance habitation
Le jour J, vous signez l’acte authentique chez le notaire. Il relit les points clés (description du bien, prix, origine de propriété, servitudes, garanties) avant de procéder à la passation des clés. Assurez-vous que votre assurance habitation est bien active à la date de signature : elle est obligatoire dès la remise des clés, même si vous n’emménagez pas immédiatement.
Déblocage des fonds : calendrier et coordination
Le déblocage des fonds part de la banque vers l’étude notariale d’après l’appel de fonds reçu (ou l’échéancier en VEFA). Pour éviter tout stress, validez 3 à 5 jours ouvrés avant la signature : coordonnées de virement, montant exact, frais annexes et modalités de prélèvement de votre mensualité. Plurifinances peut coordonner ce timing avec la banque et le notaire pour sécuriser le versement.
Checklist pratique du jour J
Pense-bête du jour de signature : relevez les compteurs (eau, gaz, électricité) avec le vendeur, récupérez les notices et clés des équipements (chaudière, portail, boîte aux lettres, cave, parking), ainsi que les codes d’accès et éventuels documents de copropriété. Notez l’état des lieux d’entrée si vous convenez d’un état contradictoire.
Annexes à contrôler avant de signer
Vérifiez les annexes avant de parapher : diagnostics techniques (DPE, amiante, plomb, termites, ERP, assainissement individuel le cas échéant), métrage loi Carrez pour les lots de copropriété, règlement et état daté de copro, état hypothécaire ou de privilèges, attestation d’assurance de l’immeuble. Toute incohérence doit être éclaircie sur-le-champ.
Après la remise des clés
Prioriser les travaux et la rénovation énergétique
Planifiez vos travaux et rénovations en priorité : sécurité (électricité, gaz), étanchéité (toiture, menuiseries), puis confort et finitions. Profitez des aides à la rénovation énergétique (MaPrimeRénov’, CEE, éco-PTZ, aides locales) et programmez les interventions par lots pour limiter les surcoûts. Conservez devis, factures et attestations pour d’éventuels financements ou garanties.
Contrats, assurances et changements d’adresse
Mettez en place vos contrats et assurances : fournisseur d’énergie, Internet, réexpédition du courrier, assurance habitation (mise à jour des garanties), alarme si besoin. Faites vos changements d’adresse auprès des impôts (taxe foncière), carte grise, employeur, banques, assurances, CAF, mutuelle et organismes scolaires. En copropriété, présentez-vous au syndic et vérifiez les modalités de règlement des charges.
Suivi du prêt et optimisations post-achat
Côté financement, suivez votre prêt : vérifiez le premier prélèvement, paramétrez le jour de débit, et archivez l’offre signée et l’échéancier. Étudiez, avec Plurifinances, les options de votre contrat : modulation de mensualité, report, rachats partiels de capital pour réduire le coût total, ou renégociation / rachat de prêt si le marché évolue. Pensez aussi à réévaluer votre assurance emprunteur (loi Lemoine) pour alléger votre budget tout en conservant l’équivalence de garanties.
