Comment acheter un bien immobilier en famille ?

Acheter un bien en famille peut être une excellente façon d’augmenter son budget et de sécuriser son projet. Entre indivision, SCI familiale, clause de tontine, prêt ou donation intrafamiliale, chaque option a ses règles, ses coûts et ses impacts patrimoniaux.

Pour réussir, il faut clarifier les quote-parts, anticiper la gestion et soigner le financement. Pour cela, Plurifinances vous aide à cadrer le juridique et à optimiser le montage bancaire.

Les options juridiques pour acheter en famille

Avant de signer, choisissez un cadre juridique adapté à vos objectifs (usage, transmission, souplesse de sortie). Voici les principaux montages et quand les utiliser.

Indivision

L’indivision est le régime par défaut lorsqu’on achète à plusieurs : chacun détient le bien à hauteur de sa contribution (quote-part), sans division matérielle. Les décisions importantes (vente, travaux majeurs) exigent souvent l’unanimité, ce qui peut créer des blocages en cas de désaccord.

Pour sécuriser la gestion, concluez une convention d’indivision notariée : durée (déterminée ou non), désignation d’un gérant, règles d’occupation (et indemnité d’occupation le cas échéant), répartition des dépenses et modalités de sortie/rachat de parts. Ce document réduit fortement les risques de conflit.

SCI familiale

La SCI (Société Civile Immobilière) permet d’acheter via une société qui détient le bien. Les membres possèdent des parts sociales. Les statuts fixent la gouvernance (gérance, pouvoirs), les conditions d’agrément des nouveaux associés et les règles de cession de parts.

C’est un cadre utile pour organiser la transmission, gérer l’entrée/sortie d’un membre et dissocier utilisation du bien et détention du capital.

Côté financement et assurance, la banque analyse la solvabilité des associés et de la SCI ; le formalisme est plus important (frais de création, comptabilité). On privilégie la SCI quand on veut pérenniser l’organisation familiale, anticiper la succession et faciliter des rééquilibrages entre membres.

Clause de tontine

La tontine (clause d’accroissement) stipule qu’au décès de l’un des coacquéreurs, sa part accroît celle du survivant, qui devient alors plein propriétaire rétroactivement à l’achat. Elle protège efficacement un conjoint/partenaire non marié, mais rend la revente délicate durant la vie du pacte (accord de tous indispensable) et peut être moins adaptée en présence d’enfants ou d’objectifs patrimoniaux évolutifs.

Prêt ou donation intrafamiliale

Au-delà du mode de détention, une aide financière familiale peut rendre l’opération possible. Le prêt familial doit être écrit (montant, taux éventuel, durée, modalités de remboursement) pour prouver l’origine des fonds et éviter les requalifications. La donation bénéficie d’abattements mis à jour par l’administration, vérifiez donc les seuils et conditions avant toute action.

Tableau comparatif – Indivision vs SCI familiale vs Tontine vs Prêt/Donation

Financer un achat avec les membres de la famille

Avant de signer, mettez au clair qui apporte quoi et comment vous remboursez ensemble. Le bon montage réduit le coût, sécurise la banque et évite les tensions plus tard.

1. Co-emprunt et quote-parts : comment répartir

Répartissez les quotes-parts selon les apports et la part réelle des mensualités prises en charge par chacun. Tracez tous les flux (virements, attestations de remise de fonds, éventuel acte de donation) pour pouvoir les justifier.

Prévoyez dans la convention d’indivision ou les statuts de SCI une clause de rachat prioritaire (droit de préférence) en cas de départ d’un co-acquéreur, et un mécanisme d’indemnité d’occupation si l’un habite seul le bien.

2. Prêts aidés & coups de pouce

Vérifiez l’éligibilité au PTZ (primo-accédant, plafonds de ressources, nature/zone du bien) et aux dispositifs Action Logement. Complétez avec des aides locales (villes, métropoles, régions) et, en cas de rénovation énergétique, MaPrimeRénov’/CEE. Les règles évoluent : contrôlez les conditions à la date de lecture pour optimiser votre plan de financement.

3. Optimiser le montage

Un prêt lissé permet une mensualité unique et constante en combinant PTZ, prêt travaux ou autres lignes. Le prêt gigogne (deux durées) peut abaisser le coût des intérêts tout en maintenant une échéance stable via lissage.

En cas de vente en cours, le prêt relais sécurise le calendrier. Faites simuler plusieurs scénarios (durées, TAEG, coût total assurance incluse) pour arbitrer sereinement.

4. Garanties bancaires

La caution (Crédit Logement, mutuelles, sociétés de caution) évite l’hypothèque et peut donner lieu à une restitution partielle en fin de prêt. L’hypothèque est robuste et accepte plus de cas « hors cadre », mais implique des frais de mainlevée à la revente. Le PPD (ancien hors gros travaux) revient souvent moins cher.

Comparez coût d’entrée + coût de sortie et l’acceptation par la banque selon votre profil.

5. Assurance emprunteur

Vous pouvez changer d’assurance emprunteur à tout moment sous réserve d’équivalence des garanties (décès, PTIA, ITT, IPT/IPP). La délégation permet d’ajuster la quotité par tête (ex. 70/30) et de baisser le coût total.

Lisez bien exclusions, franchises, délais de carence (dos, psy, sports à risques, professions). L’objectif n’est pas le taux affiché, mais le coût global sur la durée, protections comprises.

Cas pratiques

A. Parents + enfant en indivision 60/40

Famille achetant une résidence principale à 320 000 € (ancien). Frais de notaire 24 000 € et travaux 20 000 € → budget global 364 000 €. Répartition convenue : parents 60 %/enfant 40 %.

• Financement parents (60 %) : 218 400 € à couvrir, apport 80 000 €, prêt amortissable 138 400 € sur 20 ans à 3,6 % ≈ 810 €/mois (hors assurance).
• Financement enfant (40 %) : 145 600 € à couvrir, apport 20 000 €, PTZ sur sa quote-part (ex. 50 000 €), prêt classique 75 600 € sur 20 ans à 3,7 % ≈ 446 €/mois (hors assurance). PTZ : 0 € les 5 premières années (différé), puis 280 €/mois sur 15 ans.
• Gestion & convention : une convention d’indivision précise l’occupation (indemnité si besoin), la gérance, la répartition des charges (taxe foncière 1 200 €/an, charges copro 120 €/mois) et une clause de rachat prioritaire en cas de sortie.
• Projection revente (8 ans) : si revente à 350 000 €, chacun récupère au prorata des quotes-parts, après remboursement des encours et frais de vente. Pour lisser les mensualités (PTZ qui démarre à 5 ans), un prêt lissé peut maintenir une échéance globale stable.

B. Fratrie en SCI pour location meublée

Deux frères montent une SCI à l’IS (impôt sur les sociétés) pour exploiter en meublé (le meublé est commercial : à l’IR (impôt sur le revenu), la SCI serait déconseillée). Achat d’un immeuble ancien à 260 000 €, travaux 30 000 €, frais de notaire 19 500 € → budget 309 500 €. Apport commun 30 000 €, prêt 280 000 € sur 20 ans à 3,8 % ≈ 1 670 €/mois (hors assurance).

• Exploit. & fiscalité : loyers meublés visés 1 800 €/mois. À l’IS, amortissements (bâti/mobilier) écrêtent fortement le résultat imposable, améliorant le cash-flow net d’impôt. Charges courantes : TF 1 000 €/an, copro/entretien 100 €/mois, assurances ~30 €/mois.
• Statuts & gérance : statuts avec clause d’agrément, modalités de cession, pouvoirs du gérant, répartition des résultats. Assurance emprunteur sur chaque associé à la quotité choisie.
• Sortie d’un frère : cession de parts à l’autre ou à un tiers (soumise à agrément). Valorisation sur base des capitaux propres/actif net ; droits d’enregistrement (3 % après abattement). Le financement du rachat peut se faire via apport/rachat de parts ou endettement complémentaire si la banque suit.

C. Couple non marié + clause de tontine

Achat à deux (50/50) d’un appartement à 200 000 € en résidence principale. La clause de tontine insérée à l’acte prévoit qu’au décès de l’un, le survivant est réputé propriétaire depuis l’origine et conserve le bien. Protection forte du conjoint non marié, utile quand on veut éviter l’indivision avec les héritiers.

• Financement type : apport commun 20 000 €, prêt 180 000 € sur 25 ans, assurance emprunteur croisée (ex. 50/50). La tontine n’empêche pas le recours au crédit ni à l’assurance-décès pour sécuriser la charge.
• Limites & revente : la revente exige l’accord de tous les coacquéreurs (tous vivants). En cas de décès, attention à la fiscalité potentiellement lourde entre concubins (droits élevés hors cas spécifiques de résidence principale de faible valeur) ; point à sécuriser avec le notaire.
• Alternatives : testament + assurance-vie/décès au profit du partenaire, indivision + pacte de préférence/agrément, ou démembrement croisé (usufruit/nue-propriété) pour combiner protection du survivant et maîtrise des droits. Chaque option s’arbitre selon patrimoine, enfants, horizon de détention et objectifs successoraux.

Votre projet familial, sécurisé de A à Z

En résumé, choisir entre indivision, SCI, tontine ou aide intrafamiliale dépend de votre objectif, de votre budget et de votre horizon.

Vous avez besoin d’un montage sur-mesure ? Les experts Plurifinances comparent les banques, chiffrent les scénarios et sécurisent votre compromis jusqu’à la signature. Parlez-nous de votre projet : on s’occupe du financement pendant que vous choisissez votre futur chez-vous.