Vous avez un projet immobilier en tête, mais une question revient sans cesse : combien puis-je emprunter ? Avant de vous lancer dans les visites ou de contacter un courtier, vous devez impérativement connaître votre capacité d’emprunt. Ce calcul vous donne une vision claire du montant que vous pouvez emprunter en fonction de votre situation financière. C’est la base de tout projet immobilier réussi.
Dans cet article, nos experts vous guident pas à pas pour comprendre, simuler et améliorer votre capacité d’emprunt.
Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?
Votre capacité d’emprunt représente le montant maximal que vous pouvez emprunter pour un crédit immobilier tout en respectant un taux d’endettement maximal, généralement de 35 %.
Pourquoi faut-il faire ce calcul ?
Ce chiffre détermine le budget global que vous pouvez consacrer à votre achat, en tenant compte de vos revenus, charges, et durée du prêt. Sans cette estimation, vous risquez de viser des biens inaccessibles ou, au contraire, de sous-exploiter votre potentiel d’achat.
Comment est calculée votre capacité d’emprunt ?
Pour être solvable, votre taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets mensuels, assurance incluse. Voici la formule de base :
(Revenus mensuels nets – Charges mensuelles) × 35 % = mensualité maximale
Ensuite, la mensualité est convertie en montant total empruntable selon la durée du prêt et le taux d’intérêt.
Ce que prend en compte la banque :
- Vos revenus stables : salaires, pensions, revenus locatifs.
- Vos charges fixes : autres crédits, pensions versées, loyers.
- Votre apport personnel.
- Le type de contrat de travail (CDI, fonctionnaire, indépendant).
- Votre âge et le type de projet.
Simulation de capacité d’emprunt : un outil indispensable
Avant même de rencontrer une banque, vous pouvez simuler votre capacité d’emprunt grâce aux outils en ligne.
Cela simulation vous permet de :
- Visualiser un budget réaliste pour orienter vos recherches.
- Évaluer le coût total du crédit (intérêts, assurance).
- Ajuster la durée, l’apport ou les mensualités.
Exemple de simulation
Un couple gagne 4 000 € nets par mois. Il a 300 € de charges. Leur mensualité maximale est :
(4000 – 300) × 35 % = 1 295 €
Sur 25 ans à 3 %, ils peuvent emprunter environ 220 000 €.
Les facteurs qui influencent votre capacité d’emprunt
La simulation est un point de départ. D’autres critères peuvent faire varier le résultat.
Votre apport personnel
Plus votre apport est important, plus vous montrez à la banque que vous êtes un emprunteur fiable. Cela réduit le risque pour l’établissement prêteur et peut vous permettre de négocier de meilleures conditions, comme un taux plus bas ou une durée plus longue.
La durée de remboursement
Allonger la durée de votre prêt diminue vos mensualités, ce qui augmente mécaniquement votre capacité d’emprunt. Attention toutefois : plus le crédit est long, plus vous paierez d’intérêts au total, ce qui alourdit le coût global du financement.
Le taux d’intérêt
Le taux joue un rôle majeur dans le calcul de votre emprunt. Un taux plus faible vous permet d’augmenter la somme empruntée à mensualité constante. C’est pourquoi comparer les offres ou faire appel à un courtier peut faire une vraie différence.
L’assurance emprunteur
Souvent négligée, l’assurance de prêt peut représenter jusqu’à un tiers du coût total du crédit. Elle est intégrée dans le calcul de votre endettement, ce qui influence directement votre capacité d’emprunt. Pensez à comparer les contrats pour alléger la facture.
Comment améliorer votre capacité d’emprunt ?
Même si elle dépend de votre situation actuelle, votre capacité d’emprunt n’est pas figée. Quelques actions simples peuvent améliorer votre dossier et vous ouvrir l’accès à un financement plus important ou plus avantageux.
Remboursez vos crédits conso
Les petits crédits en cours grèvent rapidement votre taux d’endettement, même s’ils vous semblent anodins. En les remboursant avant votre demande de prêt immobilier, vous libérez de la capacité de remboursement, ce qui augmente mécaniquement votre enveloppe d’emprunt.
Augmentez votre apport
Plus vous avez d’épargne, plus vous inspirez confiance à votre futur prêteur. Un apport de 10 à 20 % du prix d’achat est souvent un excellent levier pour négocier de meilleures conditions et élargir vos possibilités d’emprunt.
Travaillez avec un courtier
Un courtier en prêt immobilier connaît les exigences des banques et sait comment présenter votre dossier sous son meilleur jour. Il peut vous orienter vers les établissements les plus souples pour votre profil et négocier des conditions que vous n’obtiendriez pas seul.
Stabilisez votre situation
Les banques recherchent des profils stables : un contrat en CDI, une ancienneté professionnelle solide ou une bonne tenue de compte sont autant d’éléments qui rassurent. Si vous êtes en période de transition, mieux vaut attendre quelques mois pour emprunter dans les meilleures conditions.
Capacité d’emprunt vs capacité d’achat : attention à ne pas confondre
La capacité d’emprunt, c’est le montant que vous pouvez emprunter. La capacité d’achat, c’est :
Capacité d’emprunt + apport personnel
Donc si vous pouvez emprunter 220 000 € et que vous avez 30 000 € d’apport, votre budget est de 250 000 €.
Calculez votre capacité pour construire un projet réaliste
Simuler votre capacité d’emprunt, c’est bien plus qu’un simple calcul : c’est poser les fondations d’un projet immobilier cohérent et réalisable. En connaissant précisément votre enveloppe budgétaire, vous gagnez en clarté, vous évitez les mauvaises surprises et vous engagez les démarches bancaires avec plus de sérénité.
Chez Plurifinances, nous mettons notre expertise à votre service pour affiner cette simulation, optimiser votre dossier et maximiser vos chances d’obtenir les meilleures conditions. Notre accompagnement personnalisé vous permet d’avancer avec confiance et d’investir dans un bien qui correspond réellement à vos moyens et à vos ambitions.
