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Le rachat de prêt immobilier consiste à rembourser un prêt existant et à le remplacer par un nouveau prêt, à un taux moins élevé, soit auprès du même établissement bancaire (il s’agit alors effectivement d’une renégociation, elle est généralement difficile à obtenir), soit auprès d’un autre établissement bancaire (il s’agit alors d’un rachat de prêt, suivi de la mise en place d’un nouveau prêt immobilier avec une nouvelle garantie).

 

Les points clé à considérer

Nous avons procédé à une analyse financière détaillée sur un prêt immobilier d’une durée initiale de 15 ans. Cette analyse met en évidence les points suivants :

 

 

La réglementation

Pour réglementer cette pratique, la loi a prévu des pénalités de remboursement anticipé et a fixé un montant maximum. Ces pénalités permet aux banques de perçevoir une compensation en contrepartie de la perte du prêt. Vous devrez vous acquitter de ces pénalités de remboursement anticipé même si elles ont été négociées à la souscription du prêt, car ces négociations excluent toujours le cas d’un rachat de prêt.

Attention : pour les contrats conclus à compter de la date d’entrée en vigueur de la loi nº 99-532 du 25 juin 1999 relative à l’épargne et à la sécurité financière, aucune indemnité n’est due par l’emprunteur en cas de remboursement par anticipation lorsque le remboursement est motivé:

  • Par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint
  • Par le décès de l’un des emprunteurs
  • Par la cessation forcée de l’activité professionnelle de ces derniers.

Ces dispositions figurent à l’article Article L312-21 du code de la consommation.

Pour que renégocier un prêt soit intéressant, il faut que le gain sur le coût total du prêt (coût du prêt actuel moins coût du nouveau prêt) soit suffisant pour couvrir :

  • Les pénalités de remboursement anticipé, qui, au terme de l’article R 312-2 du code de la Consommation, correspondent à 6 mois d’intérêts avec un maximum de 3 % du capital restant dû.
  • Les frais de mise en place d’une nouvelle garantie (dans certains cas).
  • Le temps passé à mettre en place le nouveau prêt et à assurer toutes les démarches de transfert de compte.