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Le rachat de prêt immobilier consiste à rembourser un prêt existant et à le remplacer par un nouveau prêt, à un taux moins élevé, soit auprès du même établissement bancaire (il s’agit alors effectivement d’une renégociation, elle est généralement difficile à obtenir), soit auprès d’un autre établissement bancaire (il s’agit alors d’un rachat de prêt, suivi de la mise en place d’un nouveau prêt immobilier avec une nouvelle garantie).

 

Les points clé à considérer

Nous avons procédé à une analyse financière détaillée sur un prêt immobilier d’une durée initiale de 15 ans. Cette analyse met en évidence les points suivants :

 

  • Durée écoulée du crédit en cours
    • Le rachat (renégociation) de prêt n’est vraiment intéressant que pendant les 7 premières années du prêt en cours. Après cette période, la différence totale entre les nouvelles mensualités et les mensualités existantes n’est (dans la plupart des cas) plus suffisante pour couvrir les pénalités et les frais associés à l’opération de rachat.
      De manière générale, la durée restante du prêt en cours doit être supérieure à la durée écoulée pour couvrir les frais liés au rachat de ce prêt, et, quoiqu’il en soit, l’opération doit être réalisée avant d’atteindre la moitié de la durée initiale du prêt.
  • Différentiel de taux
    • Pour que le gain financier soit suffisant, il faut que la différence de taux entre le taux actuellement en cours et le taux du nouveau prêt soit au minimum de 1,2 %. Cette différence de taux s’analyse sur la durée restante du prêt immobilier. S’il reste 10 ans à courir, il faut comparer le taux du prêt existant au taux à 10 ans actuellement pratiqué.
  • Frais de rachat
    • Les pénalités de remboursement anticipé – 3% du capital restant dû – sont applicables dans la totalité des cas. En revanche, les frais de garantie ne sont pas toujours significatifs.
      Dans le cas d’une hypothèque, nous les estimons à 1,0 % de l’encours.
      Dans le cas de transfert de caution Crédit Logement, les frais réels peuvent être beaucoup plus faibles (0,6 % environ).
  • Financement des frais
    • Dans tous les cas, les frais de rachat de prêt (indemnités de remboursement anticipé, frais de dossier, frais de garantie…) sont ajoutés au capital à refinancer. Le rachat ne donnera donc lieu à aucune dépense de trésorerie.
      Nous indiquons les frais de rachat pour information uniquement, seule la différence des mensualités intervient dans le calcul du gain financier.
  • Montant du prêt actuel
    • Le gain potentiel lié au rachat est directement proportionnel au montant du capital restant dû.

 

La réglementation

Pour réglementer cette pratique, la loi a prévu des pénalités de remboursement anticipé et a fixé un montant maximum. Ces pénalités permet aux banques de perçevoir une compensation en contrepartie de la perte du prêt. Vous devrez vous acquitter de ces pénalités de remboursement anticipé même si elles ont été négociées à la souscription du prêt, car ces négociations excluent toujours le cas d’un rachat de prêt.

Attention : pour les contrats conclus à compter de la date d’entrée en vigueur de la loi nº 99-532 du 25 juin 1999 relative à l’épargne et à la sécurité financière, aucune indemnité n’est due par l’emprunteur en cas de remboursement par anticipation lorsque le remboursement est motivé:

  • Par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint
  • Par le décès de l’un des emprunteurs
  • Par la cessation forcée de l’activité professionnelle de ces derniers.

Ces dispositions figurent à l’article Article L312-21 du code de la consommation.

Pour que renégocier un prêt soit intéressant, il faut que le gain sur le coût total du prêt (coût du prêt actuel moins coût du nouveau prêt) soit suffisant pour couvrir :

  • Les pénalités de remboursement anticipé, qui, au terme de l’article R 312-2 du code de la Consommation, correspondent à 6 mois d’intérêts avec un maximum de 3 % du capital restant dû.
  • Les frais de mise en place d’une nouvelle garantie (dans certains cas).
  • Le temps passé à mettre en place le nouveau prêt et à assurer toutes les démarches de transfert de compte.
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