Tout savoir sur les taux - Plurifinances

Les principaux types de taux

• Le taux fixe
  • C’est un gage de sécurité : le montant et la durée du crédit immobilier restent inchangés.
    Cette option de taux fixe est généralement la plus sélectionnée par les emprunteurs, notamment en période de montée des taux. Elle a l’avantage de sécuriser le budget des emprunteurs bien que, dans certains cas, on puisse trouver des prêt à taux variable avec échéance fixe.
    La durée de ces prêts peut aussi éventuellement être modifiée par la modularité des échéances.

• Le taux révisable
  • L’attrait du taux révisable est triple :
    – A court terme plus bas que le taux fixe, du moins au départ.
    – Un coût de crédit qui peut se révéler plus avantageux que le prêt à taux fixe si le taux n’augmente pas (ce qui semble cependant peu envisageable).
    – Des sécurités pour minimiser le risque de variation.
    Pour minimiser le risque d’augmentation, nous pouvons proposer 4 « sécurités »:
    1 – Taux plafonné
    2 – Période de fixité du taux
    3 – Option de passage à taux fixe pendant la durée du prêt
    4 – Affectation d’une partie seulement du prêt immobilier sur un taux révisable. Généralement, les banques prennent comme indice de variation l’Euribor 3 mois ou 1 an. Ils peuvent également prendre en compte le BTAN (Caisse d’Epargne), ou leur propre indice de révision (Crédit Mutuel). Quel que soit l’indice pris en compte, il est nécessaire de se renseigner sur l’historique et l’évolution de cet indice dans le passé afin de se faire une idée sur sa fluctuation.
    Pour déterminer le taux du prêt, les banques ajoutent une marge à cet indice. Ces marges se situent généralement entre 1,30 et 2,00 % selon le produit proposé. Ainsi, dans l’hypothèse où l’Euribor est de 3,30 % et que la marge de la banque de 1,70 %, votre taux sera de 5,00 % (3,30%+ 1,70 %) pour l’année à venir.
    Généralement, les banques appliquent la première révision à partir de la deuxième année dans le cadre d’un taux capé, et dès la première année dans le cadre d’un taux non capé. Comme indiqué précédemment, la première période de variation pourra également être à 3 ans, 5 ans, 7 ans ou 10 ans lorsque cette option est prise.
    Généralement, les banques ne proposent pas le passage à taux fixe sur la base de l’indice de référence indiqué dans l’offre de prêt. Dans un premier temps, il s’agira de vérifier quel est l’indice de référence de passage à taux fixe qui peut être différent de l’indice de référence du taux révisable et, dans un deuxième temps, de la marge supplémentaire appliquée par la banque à cet indice de référence. En effet, la banque fera l’addition de l’indice de référence et de la marge bancaire pour le nouveau taux fixe du crédit immobilier pour les années restantes.
    La variation du taux d’indice pourra se répercuter soit sur la mensualité, soit sur la durée, soit sur les deux. L’offre de prêt doit l’indiquer très clairement.
    Parfois, les banques proposent un double CAP. La mensualité et la durée sont assorties d’un minimum.
    A titre d’exemple, vous avez opté pour un prêt à taux variable mais à échéance fixe. Si le contrat prévoit un rallongement maximum de 5 ans mais que la hausse de taux entraîne un rallongement au-delà des 5 ans, la mensualité augmentera alors tout de même.

• Le taux mixte
  • Moins cher qu’un taux fixe et moins aléatoire qu’un taux variable, le prêt à taux mixte est destiné soit aux primo-accédants soit aux investisseurs.
    En pratique, il s’agit d’un prêt divisé en 2 périodes : une 1ère période à taux fixe suivie d’une 2ème période à taux variable. La durée de la 1ère période est variable mais, quoiqu’il en soit, l’objectif est de ne jamais atteindre la 2ème période. Cette formule est donc plus particulièrement destinée aux primo-accédants – financement de l’achat d’un premier bien qui sera vendu au bout d’un certain temps pour acquérir un bien plus plus grand par exemple ou se lancer dans une construction – ou aux investisseurs qui achètent avec l’objectif de revendre après la fin de la période de l’avantage fiscal.