Réaliser une opération de vente à soi-même - Plurifinances

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L’investissement dans l’immobilier reste un excellent moyen de se constituer un patrimoine et de préparer sa retraite. Cependant, la fiscalité peut s’avérer lourde, notamment pour les hauts revenus. La vente à soi-même peut être considérée comme un bon moyen de limiter cette pression fiscale mais cette opération est à manier avec précaution.

Appelé aussi OBO (Owner Buy Out), la vente à soi-même consiste à vendre un bien à une société, le plus souvent une SCI, société créée par le vendeur qui est aussi le gérant majoritaire de la société. La vente permet au vendeur de dégager des liquidités mais aussi, par le biais de la déduction fiscale des intérêts d’emprunts – la SCI aura préalablement emprunté pour acheter – de diminuer le bénéfice foncier taxable.

Par ailleurs, les liquidités dégagées par la vente pourront permettre au vendeur d’effectuer de nouveaux projets, par exemple des opérations « défiscalisantes ».

Enfin, pour les très gros revenus, les associés de la SCI pourront opter pour une SCI à l’IS et ainsi limiter l’imposition à 33,33% et amortir les biens immobiliers. Mais attention, l’option à l’IS peut avoir un effet très pervers, notamment à le revente, les plus-values étant alors imposées selon les régime des plus-valeurs professionnelles.

Autre point très important : cette opération de vente à soi-même génère des coûts – impôt sur les plus-values lors de la vente à la SCI, frais de création et de constitution de cette SCI, droit de mutation etc…- coût dont il va falloir tenir compte pour juger de l’opportunité de cemontage.

Enfin, dernier élément fondamental : ces opérations sont étudiées à la loupe par les services fiscaux et, pour se mettre à l’abri d’une éventuelle requalification, les associés de la SCI devront démontrer que l’opération n’a pas été faite dans un but purement fiscal et que la société n’est pas fictive – en tenant une comptabilité et des Assemblées Générales par exemple.