Racheter son prêt en cours (capital.fr)

« Alors qu’il était impossible, il y a encore 6 mois, de décrocher des crédits immobiliers à moins de 4%, les taux ont récemment retrouvé leurs planchers historiques (entre 3,70% et 4% sur 20 ans). L’occasion est d’autant plus belle pour les propriétaires de renégocier leurs prêts que les les banques cherchent à capter de nouveaux clients. La première option consiste à tenter de négocier votre crédit auprès de votre banquier. Mais seuls les très bons dossiers, ou crédits arrivants à échéance, parviennent à obtenir un geste significatif de la part de leur banquier. Vous aurez donc plus de chance d’obtenir une ristourne en faisant racheter votre crédit par un établissement concurrent. D’après les courtiers immobiliers, les rachats de prêts représentent actuellement 10% du total de la distribution de crédit immobilier. L’opération n’a rien de compliqué: en s’appuyant sur ces intermédiaires, les clients peuvent boucler leurs dossiers en moins de 2 mois. Mais soyez vigilant car le jeu n’en vaut pas toujours la chandelle. Le rachat de crédit entraine, en effet, un certain nombre de coûts: éventuelles indemnités de remboursement anticipé de votre ancien prêt (6 mois d’intérêts plafonné à 3% du capital restant dû), frais de garantie et de dossier du nouveau prêt.

Pour que l’opération soit rentable, vous devrez aussi combiner deux des trois facteurs suivants. Le différentiel entre l’ancien et le nouveau taux doit être au minimum de 1%. Le rachat doit intervenir avant d’avoir dépassé la moitié de la durée de l’emprunt (plus on avance dans le temps, plus la part des intérêts diminue dans vos mensualités). Enfin, le capital restant dû doit être supérieur à 50 000 €, auquel cas l’opéartion doit être significative.

Afin d’évaluer l’impact d’une telle opération, nous avons réalisé deux simulations:

1- Acheteur ayant souscrit en janvier 2009 un prêt pour 200 000 €, au taux de 4,75% sur 25 ans. Il parvient aujourd’hui à faire racheter son crédit à 3,70% sur 20 ans. Le différentiel de taux est suffisant, le capital restant dû et la durée restante de l’emprunt sont importants, l’opération est donc interressante.

Notre acheteur réalisera un gain de 30 702 € sur le coût total de son crédit qui était de 142 070 €.

2- Acheteur ayant souscrit en janvier 2000 un prêt pour un montant de 100 000 €, à 5,85% sur 25 ans. Il parvient aujourd’hui à faire racheter son crédit à 3,70% sur 20 ans. La durée de remboursement restante et le montant du capital restant dû ne suffisent pas à rendre l’opération rentable.

Cet acheteur perdra 10 367 € sur le coût total de son crédit qui était de 69 873 €. »