Quel immobilier après la crise du coronavirus ? Les changements à court terme

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La clé d’un achat immobilier, que ce soit pour une résidence principale, une résidence secondaire ou un investissement locatif, est la confiance en l’avenir. Cependant, même après le déconfinement, le coronavirus sera toujours présent et il faudra des mois pour vivre à nouveau normalement. Dans ce contexte, comment vont réagir les ménages qui ont un projet d’achat immobilier ?

Moins d’acheteurs ?

Beaucoup de français vont souffrir économiquement des conséquences de cette crise. Augmentation du chômage, baisse des revenus et surtout des primes, difficultés pour les artisans, commerçants et autres professions libérales. Le potentiel des acheteurs va donc se réduire. Par ailleurs, qui va payer pour toutes les aides et autres mesures prises par le Gouvernement pour soutenir les français pendant cette crise ? Les risques de hausse d’impôts sont un autre facteur qui influencera la décision des futurs investisseurs. Enfin, les acheteurs auront sans doute tendance à attendre en espérant une baisse des prix des logements dans les mois à venir. Et même si certains pensent que l’immobilier est une valeur refuge et ne baissent jamais, c’est mal connaitre l’histoire récente de l’évolution des prix. Il faut donc sans doute s’attendre à une baisse significative du nombre de personnes qui veulent acheter, même si cette baisse sera nuancée par ceux qui restent persuader que l’immobilier est une valeur refuge.

Moins de vendeurs ?

Il faut distinguer sur le marché 2 types de ventes : les ventes nécessaires – besoin d’argent, achat d’un autre bien… – et les ventes de confort – réduction de son patrimoine, changement de stratégie patrimoniale… C’est principalement dans la 2ème catégorie que l’offre va se réduire.

Par ailleurs, aucun signe ne montrant une surmortalité plus importante que la moyenne, il ne faudra pas compter, pour l’instant, sur un afflux de bien à vendre pour cette cause précise.

Et les investisseurs ?

L’immobilier est le seul placement que l’on peut faire sans argent : l’achat se fait au travers d’un emprunt. Cependant, c’est un cycle d’investissement assez long et les rendements, même si de manière brute ils peuvent paraitre intéressant, sont, somme toute, de plus en plus faible si l’on tient compte des charges et des impôts qui pèsent sur les loyers. De plus, l’investissement immobilier locatif sert souvent de moyen pour payer moins d’impôts. Or, avec la baisse des revenus suite à la crise financière, notamment pour les entrepreneurs, artisans, commerçants et autres patrons de petites entreprises, ces derniers seront moins intéressés par un tel placement. Compte tenu de tous ces éléments, pas certain donc que l’acquisition d’un bien locatif garde la côte pendant, et à l’issue, de cette crise.

Et les banques en cette fin d’année ?

L’achat de maisons ou d’appartements dépend évidemment aussi beaucoup des conditions proposées par les banques pour le financement. Pour l’instant les taux des prêts immobiliers remontent. Il va falloir observer, lors de la reprise, si les banques perdurent dans cette voie ou, au contraire, baissent à nouveau leur taux pour relancer le marché du crédit.

Par ailleurs, déjà avant le confinement, les conditions d’octroi des prêts s’étaient durcies. Qu’en sera-t-il après la crise ? Les banques perdent beaucoup d’argent actuellement. Vont-elles encore resserrer leurs conditions d’accord pour minimiser le risque ou, au contraire, assouplir leurs critères pour relancer une dynamique ? voilà une des clés de la bonne tenue du marché immobilier après la sortie de cette période de confinement.

Enfin du côté des professionnels de l’immobilier

Il y aura sans doute de la casse du côté des professionnels du secteur – 3 000 agences immobilières en danger par exemple selon la FNAIM. Mais cela n’aura que peu d’effet sur les projets d’achats des ménages.

Voilà pour une analyse à court terme des effets de cette crise sur le marché de l’immobilier. Dans un prochain article, nous analyserons les effets à plus long terme sur ce pan très important de l’économie française.