- Quelles sont les pièces nécessaires à l’étude de mon dossier ?
- 3
dernières fiches de paie, 2 derniers avis d’imposition, 3 derniers mois
d’extraits de tous vos comptes bancaires, contrats et tableaux
d’amortissements de vos éventuels prêts en cours, compromis de vente si
achat ancien / contrat de réservation si achat neuf / contrat de
réservation du terrain et contrat de construction si construction, pour
les professions libérales: 3 dernières déclarations 2035-2037, pour les
artisans/commerçants/dirigeants de société: 3 derniers bilans
- Quels sont mes droits lorsque je souscris un prêt immobilier ?
- Conformément
à la législation, « aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne
peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs
prêts d’argent » (Article L 321-2 du Code de la Consommation).
Cette
règle a été mise en place par le législateur pour vous protéger contre
les démarches commerciales abusives qui consisteraient à vous réclamer
des honoraires ou des frais de dossier avant la mise en place du prêt.
Cette disposition vous permet de choisir en toute sérénité. Vous devez exiger qu’elle soit pleinement respectée.
La protection du consommateur en matière de crédit immobilier
La loi dite « Loi Scrivener », du 10 janvier 1978 et du 13 juillet
1979, codifiée aux articles L.312-1 et suivants du Code de la
Consommation, a pour but de protéger le consommateur contre les dangers
du crédit.
Elle impose des règles qui limitent la liberté
contractuelle en matière de crédit immobilier et concerne notamment tout
prêt immobilier d’un montant supérieur à 21 500 €.
La loi Scrivener a mis en place des mesures qui assurent l’information et la protection du consommateur de crédit immobilier.
1 – Réglementation de la publicité sur les crédits immobiliers
Les publicités doivent indiquer :
• Le nom de l’organisme prêteur.
• La nature du crédit (prêt immobilier classique, ouverture de crédit etc…).
• Le bien immobilier à acquérir.
• Le taux effectif global, le coût total et la durée du crédit si la publicité comporte des éléments chiffrés.
• La subordination de la vente à l’obtention d’un crédit, délai de
réflexion de 10 jours minimum pour accepter « l’offre de crédit »,
remboursement des sommes versées en cas de non-obtention du crédit.
2 – Réglementation de « l’offre préalable de crédit »
Le législateur veut que le consommateur dispose, avant de prendre sa
décision, d’une information complète sur le crédit qui lui sera accordé.
L’information sur l’offre de prêt est donc plus précise que celle
fournie par la publicité. « L’offre préalable » remise par le
professionnel du crédit contient une série de mentions obligatoires :
• L’identité des parties (prêteur, emprunteur(s), éventuellement caution (s)).
• La nature du prêt (prêt épargne-logement, prêt conventionné, prêt
classique…), son objet (résidence principale, secondaire, achat d’un
terrain pour construire…).
• Le montant du crédit.
• Les
modalités du prêt : la date de mise à disposition des fonds,
l’échéancier détaillé des amortissements comportant les dates et le
montant global de chaque échéance avec la part d’amortissement du
capital et la part des intérêts.
• Le taux du prêt.
N.B.: dans
le cas de prêt à taux variable, les modalités d’indexation sont
clairement exprimées dans l’offre de prêt : indice de référence, marge
sur l’indice de référence, périodicité de révision, sécurité éventuelle
(cap), modalités d’impact d’une variation du taux sur la mensualité,
tableau d’amortissement prévisionnel (en général en fonction du taux de
départ).
• Le coût total du crédit, le taux effectif global (T.E.G.,
c’est-à-dire le taux final du crédit intégrant le taux nominal du
crédit, les frais de dossier, les primes d’assurance…). Attention, dans
l’hypothèse de taux révisable, le coût total des intérêts ainsi que le
T.E.G ne sont qu’indicatifs puisque basés sur le taux à la date de
l’émission de l’offre.
• Les assurances exigées par la banque
(assurance décès-invalidité). L’assurance perte d’emploi est facultative
bien que recommandée.
• Les garanties souscrites en cas de
défaillance de l’emprunteur (hypothèque, privilège de prêteur de
deniers, cautionnement etc…). Le choix des garanties appartient à la
banque en fonction du bien acheté et du profil de l’acquéreur.
• Les conditions en cas de transfert du prêt.
• Le montant des frais qui peuvent être retenus en cas de demande d’annulation du prêt.
• Le délai de réflexion accordé, soit 10 jours entiers minimum, jour de réception de l’offre non compris.
3 – Délai de réflexion
Dès réception de l’offre écrite par l’emprunteur et les cautions
personnes physiques déclarées par l’emprunteur, le particulier dispose
d’un délai de réflexion de 11 jours pendant lequel il ne peut accepter
formellement l’offre. L’emprunteur et les cautions éventuelles doivent
retourner l’offre de prêt avec mention de l’acceptation par courrier, le
cachet de la poste faisant foi.
Il est à noter que « l’offre de crédit » de l’établissement financier est valable au minimum 30 jours.
Important : en plus du tableau d’amortissement du prêt, l’établissement
financier doit joindre également à l’offre de prêt la notice
d’information du contrat d’assurance indiquant les risques garantis et
les modalités de mise en jeu de l’assurance. En effet, toute
modification ultérieure de la police d’assurance serait inopposable à
l’assuré car non conforme à la police d’origine qu’il a accepté au
départ.
- Puis-je signer mon compromis de vente avant d’avoir mon accord de prêt ?
- Oui.
Tout compromis comprend une clause suspensive qui précise que celui-ci
est annulé sans frais si l’acquéreur n’obtient pas de financement.
- Quelles garanties dois-je apporter à la banque ?
- Les 3 possibilités les plus courantes sont les suivantes :
– cautionnement par une société de caution qui est souvent filiale de la banque
– garantie hypothécaire sur le bien à financer
– Nantissement de contrats d’assurance-vie ou comptes-titres
- Dois-je avoir un apport pour obtenir un prêt immobilier ?
- C’est
aujourd’hui presque indispensable. Certains établissements bancaires
acceptent encore de financer sans apport mais le taux du prêt est
directement lié au montant de l’apport.