Taux fixe,taux révisable, taux mixte - Plurifinances

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Quel est le meilleur choix entre un financement à taux fixe ou un financement à taux variable. Vous trouverez ci-dessous quelques éléments qui vous permettront de vous aider dans votre choix.

Il existe aussi une alternative avec le prêt à taux mixte (voir paragraphe 3).

1- TAUX FIXE

Gage de sécurité, le montant et la durée du crédit immobilier restent inchangés.

Cette option de taux fixe est la plus généralement selectionnée par les emprunteurs, notamment en période de montée des taux. Elle a notamment l’avantage de sécuriser le budget des emprunteurs bien que, dans certains cas, on puisse trouver des prêt à taux variable avec échéance fixe (voir dans « prêt à taux variable »).

La durée de ces prêts peut aussi éventuellement être modifiée par la modularité des échéances (voir l’onglet « modularité – pause d’échéance)

2 – TAUX REVISABLE

Beaucoup d’emprunteurs choisissent, ces dernières années, des taux révisables. Le taux fixe n’est plus le seul produit que proposent les banques en matière de crédit immobilier.

L’attrait du taux révisable est triple :

A court terme plus bas que le taux fixe, du moins au départ.
Un coût de crédit qui peut se révéler plus avantageux que le prêt à taux fixe si le taux n’augmente pas (ce qui semble cependant peu envisageable).
Des sécurités pour minimiser le risque de variation.

Pour minimiser le risque d’augmentation, nous pouvons proposer 4 « sécurités »:
1 – Taux plafonné
2 – Période de fixité du taux
3 – Option de passage à taux fixe pendant la durée du prêt
4 – Affectation d’une partie seulement du prêt immobilier sur un taux révisable

1 – Concernant la première sécurité, il s’agit d’un taux révisable CAPE, c’est-à-dire plafonné, ce dernier ne dépassera pas une certaine limite.

En effet, la majorité de nos partenaires proposent des taux capé à + ou – 1 % ou 2%. Pour prendre un exemple d’un taux à 3.00 %, dans le cadre d’un cap à + ou – 2 %, il ne pourra descendre en dessous de 1 % et ne pourra augmenter au dessus de 5 %.
Le plancher et le plafond de ce taux révisable capé vous donne une sécurité quant à la variation du taux. La conséquence de cette variation peut se faire sur la mensualité (baisse ou augmentation) ou sur la durée qui s’écourtera en cas de baisse ou se rallongera en cas de hausse.

2 – la deuxième sécurité réside dans période fixité du taux de départ généralement attractif.

Certains de nos partenaires proposent un taux attractif pendant une certaine période allant de 2 ans à 10 ans pendant laquelle le taux sera fixe pour ensuite, après cette période, devenir révisable. Le bénéfice est considérable pour ceux qui comptent vendre ou solder le crédit immobilier avant la fin de la période de fixité.

Exemple : vous avez le choix sur 25 ans entre un taux fixe à 4,00 % ou un taux à 3,20 % fixe pendant 10 ans et ensuite révisable.

Pour les primo-accedants, le risque n’est pas très élevé de choisir ce dernier taux car il est prouvé statistiquement que la revente du premier bien intervient entre 7 et 9 ans (agrandissement de la famille, divorce, mutation pour ne citer que les raisons principales).

En cas d’augmentation des taux pendant les 10 premières années, il n’y aura aucune répercution sur votre prêt immobilier. Si vous avez revendu avant qu’il ne devienne révisable, vous aurez profitez d’une mensualité plus basse que celle d’un prêt à taux fixe. Si vous conservez votre bien après la 10ème année, il n’est pas certain que les taux soient plus élevés.
Nous sommes en mesure de vous proposer toutes sortes de prêts immobiliers à taux révisable avec des périodes de fixité de 2/3/5/7 ans.

Dans le cas où les taux seraient élevés après la période de fixité, vous aurez souvent la possibilité de repasser en taux fixe.

 3. La possibilité de passage à taux fixe n’est pas négligeable

Concernant cette option, il faudra bien analyser les conditions quant au délai, à sa gratuité, son indice de référence etc…

4. Vous pouvez affecter une partie de votre prêt à un taux révisable et l’autre partie à taux fixe.

Cette option que nous proposons minimise ainsi fortement le risque d’augmentation. Option interressante parce que vous ne soumettez à variation qu’une partie de votre prêt, option interressante aussi dans le cas d’un remboursement anticipé partiel après une certaine durée.

Exemple : Montant total du prêt 300.000 € 

200.000 € affecté à un taux fixe sur 20 ans à 3.70 %
100.000 € affecté à taux révisable sur 20 ans à 3.20 %

Sachant que vous touchez la somme de 100.000 € dans les deux ou trois ans à venir (période de fixité du taux) suite à revente d’un autre bien par exemple, vous rembourserez la part de prêt à taux variable et il ne vous restera que la ligne de prêt à taux fixe.

De façon plus générale, pour ceux qui choisiront le prêt à taux révisable, il faudra analyser les points suivants.
Indice de variation,
La marge appliquée par la banque,
La fréquence de chaque variation,
Les frais de passage à taux fixe,
Les répercutions des variations sur votre prêt immobilier.

 

Le fonctionnement du taux révisable


1 –  l’indice de variation

Généralement, les banques prennent comme indice de variation l’Euribor 3 mois ou 1 an. Ils peuvent également prendre en compte le BTAN (Caisse d’Epargne), ou leur propre indice de révision (Crédit Mutuel). Quelque soit l’indice pris en compte, il est nécessaire de se renseigner sur l’historique et l’évolution de ce taux dans le passé afin de se faire une idée sur sa fluctuation.

 2 – La marge appliquée par les banques.

Les banques n’appliquent pas uniquement le taux de l’indice de révision mais ajoute en plus leur propre marge. Ces marges se situent généralement entre 1.30 et 2.00 % selon le produit proposé. Ainsi, dans l’hypothèse où l’Euribor est de 3.30 % et que la marge de la banque est de 1.70 %, votre taux sera alors de 5.00% (3.30%+ 1.70 %) pour l’année à venir.

3. La fréquence de chaque variation

Généralement les banques appliquent la première révision à partir de la deuxième année dans le cadre d’un taux capé, et dès la première année dans le cadre d’un taux non capé. Comme indiqué précédemment, la première période de variation pourra également être à 3 ans, 5 ans, 7 ans ou 10 ans lorsque cette option est prise.

 4. Les frais de passage à taux fixe

Généralement les banques ne proposent pas le passage à taux fixe sur la base de l’indice de référence indiqué dans l’offre de prêt. Dans un premier temps il s’agira de vérifier quel est l’indice de référence de passage à taux fixe qui peut être différent de l’indice de référence du taux révisable et, dans un deuxième temps, de la marge supplémentaire appliquée par la banque à cet indice de référence. En effet, la banque fera l’addition de l’indice de référence et de la marge bancaire pour le nouveau taux fixe du crédit immobilier pour les années restantes.

 5. Les effets de la variation

Lors d’une variation du taux d’indice, la variation pourra se répercuter soit sur la mensualité, soit sur la durée, soit sur les deux. L’offre de prêt doit l’indiquer très clairement. Si c’est sur la durée, celle-ci pourra donc baisser ou s’allonger selon la variation et idem pour la mensualité.
Parfois, les banques proposent un double CAP. La mensualité et la durée sont assorties d’un minimum.
A titre d’exemple, vous avez opté pour un prêt à taux variable mais à échéance fixe. Si le contrat prévoit un rallongement maximum de 5 ans mais que la hausse de taux entraine un rallongement au-delà des 5 ans, la mensualité augmentera alors tout de même.

 

3 – LE PRET A TAUX MIXTE

Moins cher qu’un taux fixe et moins aléatoire qu’un taux variable, le prêt à taux mixte est destinée soit aux primo-accédants soit aux investisseurs.

En pratique, il s’agit d’un prêt divisé en 2 périodes: une 1ère période à taux fixe suivie d’une 2ème période à taux variable. La durée de la 1ère période est variable mais, quoiqu’il en soit, l’objectif est de ne jamais atteindre la 2ème période. Cette formule est donc plus particulièrement destinée aux primo-accédents – financement de l’achat d’un premier bien qui sera vendu au bout d’un certain temps pour acquérir plus grand par exemple – ou aux investisseurs qui achètent avec l’objectif de revendre après la fin de la prériode de l’avantage fiscal.

Le taux proposé pour ces formules est moins cher au départ qu’un prêt à taux intégralement fixe et, généralement, la taux est ensuite variable avec, soit un cap de 2%, soit aucun cap.

A noter qu’une fois atteint la fin de la période de fixité du taux, la formule peut rester interressante. En effet, si la période à taux variable est assortie d’un cap (de 2% par exemple), le risque est relativement limité d’autant plus si la période de fixité de départ est assez longue. En effet, dans ce cas, vous aurez, pendant cette période, déjà remboursé une bonne partie des intérêts du prêt.

Quelques exemples

Pour un prêt de 180 000 €

 Durée du prêt

 Formule à taux mixte

 Formule à taux fixe

 Période fixe

 période variable capé 1 (maximum)  Coût total du crédit Taux

 Coût total du crédit

 15 ans

 3,60% pendant 7 ans

 4,60% 58 050 €  3,95%

 58 860 €

 20 ans

 3,90% pendant 7 ans

 4,90% 88 254 €  4,20%

 86 400 €

 25 ans

 4,20% pendant 7 ans

 5,20%  123 071 €  4,50%

 120 000 €