L'immobilier: les villes attractives - Plurifinances

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Avec une période extrêmement faste dans l’immobilier entre 1997 et 2008, avec une augmentation du prix de plus de 10% par an, les investisseurs connaissent, depuis 2008, des temps un peu plus difficiles.

Alors que le rendement immobilier était de 10,1% par an, en moyenne, entre 1998 et 2013 – contre un rendement moyen des actions de 4,9% et des obligations de 3,7% – ce dernier a considérablement chuté, avec des valeurs souvent proches de 3% à ce jour. Ce rendement, bien que plus ou moins garanti dans les grandes agglomérations, devient encore plus aléatoire dans les périphérie des villes de Province.

Comment, dans ce cas, choisir la ville pour investir ou acheter ?

De nombreuses données sont aujourd’hui disponibles et il faut, même si cela peut paraître fastidieux, tenir compte d’un maximum d’éléments comme :

  • l’évolution démographique : une ville dont la population n’augmente pas n’a pas besoin de logement.

  • La part de logements sociaux : si cette part dépasse 30%, les loyers du parc privé ont tendance à s’aligner sur ceux des HLM.

  • Le revenu moyen des ménages et le taux de chômage : pour pouvoir juger de la solvabilité de la demande locative.

  • Le taux de vacances locatives : certaines vielles ont plus de logements vides que d’autres.

  • Le nombre d’étudiants : une population en recherche de petits logements mais, à contrario, qui ne s’installent pas

En recoupant tous ces éléments, il est possible de se faire une idée plus précise de l’attractivité de certaines villes mais il ne faut souvent pas s’arrêter en si bon chemin et, à l’intérieur même des ces villes, pousser l’analyse par une approche des quartiers voire même des rues. Il est possible de faire une bonne mais aussi une mauvaise affaire dans n’importe quelle ville, même la plus attractive eu égard à tous les critères évoqués ci-dessus.

Fin 2014, la Chambre Nationale des Propriétaires a réalisé une étude et ses conclusions laissent apparaître un podium sur lequel se placent notamment Nantes, Strasbourg et Lyon ainsi que Bordeaux.