Immobilier: les niches fiscales se fissurent

1 mai 2012 - Actualités

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L’immobilier n’est pas délocalisable. Voilà ce qui en fait une cible de choix pour l’Etat soucieux de renflouer ses caisses. Depuis l’année dernière, une rafale de taxes s’est ainsi abattue sur les particuliers, et nombre de niches fiscales ont été supprimées. Ci-après la nouvelle donne et une liste, non exhaustive, des derniers avantages financiers dont vous pouvez encore bénéficier:

  • Des acheteurs moins cajolés

L’année fiscale commence mal pour les acquéreurs d’une résidence principale: en effet, après la suppression de la déductibilité des intérêts d’emprunt en 2011, reconduite en 2012, c’est la TVA sur l’immobilier neuf qui va passer de 20,6% à 21,5% au 1er octobre prochain. A noter qu’on ne sait pas encore quel taux s’appliquera pour les promesses de vente signées entre la date de promulgation de la Loi et le mois d’octobre.

Les primo-accédants peuvent aussi déchanter. Le fameux prêt à taux zéro – accessible sous conditions de ressources – est désormais réservé aux seules acquisitions dans le neuf – à quelques rares exceptions près.

  • L’aide à la rénovation fléchit

A première vue, l’horizon de ceux qui entretiennent leur bien s’est également obscurci avec le relèvement de la TVA de 5,5% à 7% sur les travaux de rénovation des logements et la baisse de l’ensemble des barèmes du crédit d’impôt « équipements ». Une petite éclaircie pointe toutefois son nez grâce à la version 2012 de l’écoprêt à 0%. Ce crédit, d’un montant maximal de 30 000 euros, est destiné à financer des travaux réduisant la consommation énergétique des logements anciens. Il est désormais ouvert aux copropriétaires mis à contribution pour financer des travaux sur les équipements communs. La durée maximale est portée à 15 ans et les formalités pour y prétendre sont simplifiées.

  • Investisseurs loueurs: il reste quelques pistes

La suppression annoncé du Scellier fin 2012 est sans doute la mesure la plus douloureuse. Cette Loi permettait de déduire de ses impôts jusqu’à 37% du prix de revient d’un logement neuf, à condition de le louer pendant 15 ans. Pour sa dernière année, la Loi vient d’être aménagée. Le côté positif: la réduction d’impôt n’est plus réservée aux nouveaux logements, mais étendue à ceux remis à neuf par le vendeur. Le côté négatif: la réduction d’impôt n’est plus que de 13% pour les logements BBC loués en Scellier standard, contre 22% en 2011. De même, le dispositif Scellier Outre mer, qui devait s’appliquer jusqu’en 2017, sera supprimé fin 2013.

Cependant, l’investissement Scellier reste intéressant pour celui qui avait déjà réalisé des investissements, investissements sur lequel il est à présent imposable sur les revenus fonciers. Un nouvel investissement lui permettra de générer du déficit foncier qui viendra gommer ses bénéfices existants. De même, le Scellier ne concerne que le neuf, il reste, dans l’ancien, le dispositif Balladur qui permet d’imputer sur son revenu global des frais de travaux jusqu’à 10 700 euros.

A noter enfin qu’une nouvelle taxe frappe les propriétaires qui louent des micrologements – moins de 14 m2 – à des tarifs prohibitifs. Elle peut s’élever jusqu’à 40% du montant du loyer et, de surcroît, n’est pas déductible du revenu foncier. Une lutte contre les marchands de sommeil.

  • Des vendeurs guère épargnés

Le principe de l’exonération de la plus-value pour les résidences principales est certes conservé mais, pour les autres biens, le taux de taxation a été porté, en début d’année, à 32,5%. Le délai avant exonération totale de cette taxation est passé, quant à lui, de 15 à 30 ans. Il reste cependant quelques cas d’exonération, comme la première vente d’un logement autre que la résidence principale si le cédant n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 dernières années. La fraction de la vente réinvestie dans l’achat de la résidence principale peut également être défiscalisée si cette acquisition est réalisée dans les 24 mois suivant la cession.

  • La location meublée conserve ses attraits

Les résidences pour personnes âgées sont en plein développement, tout comme celles réservées aux étudiants ou aux locations de tourisme. Il est possible d’y investir en profitant du dispositif Censi-Bouvard, qui combine certains attraits du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) avec des avantages fiscaux type Scellier. Concrètement, quand on achète un petit appartement dans l’une de ces résidences, on doit ensuite le louer pendant 9 ans à l’exploitant qui gère l’ensemble de la résidence. En contrepartie, on bénéficie d’une réduction d’impôt de 11% du prix d’acquisition dans la limite de 300 000 euros. Autre avantage: les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) non professionnels, ce qui permet de récupérer le TVA et d’amortir la valeur du bien si elle dépasse 300 000 euros.