IMMOBILIER ET VICES CACHÉS : QUELS SONT LES RECOURS POSSIBLES ?

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Définition d’un vice caché, obligations du vendeur, et recours possibles, détaillons les critères de cette garantie.

La notion de vice caché est définie dans l’article1641 du Code Civil : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

Les vices cachés sont donc des défauts qui rendent impropre à l’usage la partie concernée du logement.
Ces défauts ou malfaçons sont non visibles ou difficiles à déceler au moment de l’achat et rendent le bien impropre à l’usage ou le diminuent tellement que vous ne l’auriez pas acheté, ou, à la condition d’une réduction de prix.
Voici quelques exemples de vices cachés auxquels on peut être confronté lors d’un achat immobilier :

  • La présence d’humidité dans la maison
  • Infiltrations d’eau dans la maison
  • Une infestation de termites non déclarée et non traitée
  • Un système de chauffage hors d’usage
  • Une toiture en mauvais état
  • Une dalle de béton fissurée
  • Des fondations fragilisées ou défectueuses
  • Un sous-sol ou la maison à caractère inondable

Cette liste non-exhaustive peut être relativement étendue et ne concerne pas seulement des défauts matériels.

Pour être considéré comme un vice caché :

  • Le vice ne doit pas être apparent
  • Il existait antérieurement à l’acquisition du bien
  • Le vendeur n’a pas informé l’acheteur de ce défaut
  • Le vice caché n’est mentionné ni dans l’acte de vente ni dans les diagnostics immobiliers. Le problème doit rendre le bien impropre à l’usage auquel on le destine ou diminuer fortement son usage

Même si le vendeur n’en avait pas connaissance, il entraîne cependant sa responsabilité. Cependant, la frontière est parfois mince entre vice apparent et vice caché, ce sera alors aux juges et aux experts judiciaires d’arbitrer.

L’acheteur dispose d’un délai de deux ans à compter de la découverte du vice, dans la limite de 5 ans après l’achat du bien, pour prévenir le vendeur par courrier recommandé avec accusé de réception. Au-delà, ce recours ne sera plus possible.

La preuve du défaut est à la charge de l’acheteur, qui pourra le cas échéant obtenir l’annulation du contrat de vente ou la diminution du prix versé.