Loueur en Meublé Professionnel - Plurifinances

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Les grandes lignes du dispositif

La qualité de Loueur en Meublé Professionnel est reconnue aux personnes louant des logements meublés, anciens ou neufs, et respectant les 3 conditions suivantes:

  • Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel.
  • Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble du foyer fiscal excèdent 23 000 €.
  • Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des BIC autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des BNC et des revenus des gérants associés.
Le principe

Les revenus issus de la location meublée relèvent de la catégorie des BIC, l’intégralité des charges d’exploitation est alors déductibles des loyers.

Economiser des impôts

Les éventuels déficits du loueur en meublé professionnel sont imputables à son revenu global permettant une économie d’impôt.

Défiscaliser ses loyers

Les biens immobiliers et mobiliers du loueur font l’objet d’un amortissement comptable tous les ans. Les biens mobiliers sont amortis sur une durée de 5 à 10 ans et les biens immobiliers sur une durée moyenne de 30 ans. Ces amortissements ne sont comptabilisés fiscalement à charge que si le résultat d’exploitation est positif et à hauteur de celui-çi. En cas de déficit du résultat d’exploitation, les amortissements sont différés sans limitation de durée.

  • EXEMPLE 1

Résultat d’exploitation = – 63 740 €

Amortissements mobilier = 1 100 €

Amortissement immobilier = 9 000 €

Résultat fiscal du loueur = – 63 740 €

Le résultat d’exploitation étant déficitaire, les amortissements sont totalement reportés.

  • EXEMPLE 2

Résultat d’exploitation = 4 560 €

Amortissement mobilier = 1 100 €

Amortissement immobilier = 9 000 €

Résultat fiscal du loueur = 0 € (grâce à l’affectation d’une partie des amortissements)

les amortissements non utilisés (10 100 € – 4 560 €) sont reportés.

Ce principe permet au loueur d’échapper généralement à toute fiscalité sur ses revenus pendant une longue durée (notamment la durée des prêts ayant servis au financement des acqusitions).

Exonération totale des plus values

En cas de revente de ses biens, le loueur en meublé professionnel est exonéré de toute taxation sur les plus values s’il exerce cette activité depuis plus de 5 ans et génère au moins 90 000 € de recettes annuels

Transmettre sans effort

En cas de donation ou de succession à titre gratuit, le loueur en meublé pourra bénéficier de l’ensemble des mesures destinées à favoriser la transmission des petites entreprises.

Echapper à l’I.S.F.

Les biens du loueur en meublé professionnel peuvent être exonérés d’ISF si les revenus générés par le loueur sont supérieurs aux revenus professionnels de son foyer fiscal.

Anticiper son départ à la retraite

Le loueur en meublé professionnel peut utiliser son statut social de loueur en meublé pour cesser toute activité professionnelle effective tout en continuant à valider, pour un coût minimum, ses trimestres de cotisation retraite et cumuler ainsi les droits nécessaires à une réversion à taux plein.

Revente

Le statut de loueur en meublé professionnel s’appliquant indifféremment sur des biens neufs ou anciens, ceux-ci sont susceptibles d’être revendu à tout moment et le nouvel acquéreur pourra à nouveau les amortir et de bénéficier de l’ensemble des avantages du statut.

TVA

Pour les logements loués par bail commercial à un exploitant, l’acquéreur pourra récupérer l’intégralité de la TVA ayant frappé son acquisition.