Crédit immobilier: les raisons du décrochage - Plurifinances

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L’effondrement de plus de 40% des crédits immobiliers constaté en ce début d’année devrait s’installer. L’attentisme lié à la présidentielle n’explique pas, à lui seul, la chute des signatures de prêts à l’habitat. Les derniers chiffres de l’Observatoire du crédit immobilier corroborent ceux de la Banque de France. Ils font état d’une baisse de 56% entre décembre 2011 et janvier 2012 et de plus de 34% sur le premier trimestre écoulé par rapport à la même période de 2011. Actuellement aucune inversion de tendance n’est en vue. Radiographie de cette chute en 5 questions:

  • Pourquoi les banques resserrent leurs conditions?

La fin du PTZ dans l’ancien a particulièrement affecté les primo-accédants à la propriété. Cette décision, qui n’appartient pas aux banques, exclut 10% des candidats à l’achat du marché. Les banques ont baissé leurs taux de prêt, en revanche les prêteurs appliquent leurs critères d’octroi à la lettre et réduisent les durées. Emprunter sans apport est désormais terminé et il n’y a quasiment plus de prêt à 30 ans. Les banques veulent capter les emprunteurs les plus solvables ayant une capacité d’épargne. Ce sont eux qui bénéficient des meilleurs conditions de taux. Cependant la réductions des durées d’emprunt et la stabilité, voire la hausse des taux à plus de vingt ans, excluent les emprunteurs aux capacités financières plus faibles.

  • Pourquoi cette tendance est durable?

Les observateurs du marché se montrent plutôt pessimistes ou indécis sans qu’aucun d’eux ne pronostique d’embellie sérieuse, malgré des baisses de prix de l’immobilier. Au 4ème trimestre 2011, les appartements ont perdu 0,40% par rapport aux 3 mois précédents et les maisons 1,30%. Sur la base des promesses de ventes signées en début d’année, les Notaires prévoient à fin mai un repli des transactions de 3% en province et 3,2% à Paris. Sur 2012, ce repli pourrait être de 5% sur les régions les plus dynamiques et jusqu’à 10% sur le reste du territoire. La situation économique n’est pas du côté du pouvoir d’achat et il n’y a aucun coup de pouce public à attendre. De plus, une remontée des taux des crédits est attendue pour le fin de  l’année.Au total, la distribution des crédits devrait se contracter d’un peu plus de 30%, soit atteindre les 115 milliards d’euros – le niveau de 2004. Le printemps sera peut-être un pic annuel: de manière conjoncturelle, les demandes de crédits augmentent toujours en mars et avril, les particuliers visant un déménagement pour la rentrée de septembre.

  • Quel rôle jouent les prix de l’immobilier?

A Paris, les prix constituent un facteur bloquant pour les demandes de crédits. A leurs niveaux actuels, il démobilisent beaucoup d’acheteurs potentiels. Ce constat est moins vrai en province. Un parisien qui gagne en moyenne 4 710 euros par mois peut s’offrir 31 m2 alors qu’en province, une personne qui gagne 2 600 euros peut s’offrir 2 fois plus grand. L’an dernier, les prix ont augmenté dans la région parisienne et les ventes ont reculé de 8% alors que, dans le même temps, ces ventes ont augmenté de 14% dans les régions où les prix se sont infléchis.

  • Qui sont les principales victimes?

Ceux qui achètent leur premier logement à Paris. La région enregistre la plus forte chute du nombre de dossiers avec compromis de vente signé (-27% contre -21% pour l’ensemble de l’hexagone). En Provence-Alpes-Côte d’Azur, ce nombre de dossier diminue de 24% suivi de l’Aquitaine avec une baisse de 22%, du Nord-Pas-Calais (-21%) et de Rhône-Alpes (-18%). En revanche, la Bretagne progresse de 1%. Les primo-accédants sont les plus affectés, surtout les jeunes. L’âge moyen des emprunteurs augmente: la part des moins de 35 ans est passée de 50% à 47% entre janvier 2011 et mars 2012.

  • La France est-elle la seule touchée?

L’effondrement est aussi alarmant en Italie où le crédit immobilier est en baisse pour son quatorzième mois d’affilée et n’a jamais été aussi bas depuis 5 ans. L’Allemagne n’échappe pas non plus à la contraction. Selon la Bundesbank, les banques ont accordé 14,2 milliards d’euros de prêts en février contre 15,6 milliards en janvier. C’est la seconde baisse depuis décembre et ce, dans un contexte de taux historiquement bas. Au Royaume-Uni, après un début d’année stable, les banques s’attendent à réduire leurs prêts malgré une anticipation de demande à la hausse.