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Les principales formes de prêts

 

Le prêt amortissable classique

Les mensualités sont composées d’une partie d’amortissement de capital et d’une partie d’intérêts qui diminuent au fur et à mesure du capital remboursé. A la fin du prêt, le capital emprunté est intégralement remboursé. Au fur et à mesure des échéances, l’emprunteur rembourse de moins en moins d’intérêts et de plus en plus du capital. Ainsi, au bout d’environ un tiers de la durée du prêt, l’emprunteur a déjà payé 50 % du montant des intérêts.

Le prêt à taux zéro (PTZ)

Le PTZ est un prêt aidé par l’État. Il peut vous permettre d’acheter votre logement si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 2 dernières années précédant l’émission de l’offre de prêt. Le PTZ ne peut pas financer la totalité de l’opération et doit donc être complété par un ou plusieurs prêts parmi lesquels :

  • un prêt d’accession sociale (PAS),
  • un prêt conventionné,
  • un prêt immobilier bancaire,
  • un prêt épargne logement,
  • des prêts complémentaires.

Vous devez certifier ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des 2 années précédant la demande de prêt.

Toutefois, cette condition n’est pas exigée si vous ou l’un des occupants du logement :

  • est titulaire d’une carte d’invalidité et dans l’incapacité de travailler,
  • ou perçoit l’allocation aux adultes handicapés (AAH) ou l’allocation d’éducation de l’enfant handicapé (AEEH),
  • ou est victime d’une catastrophe (naturelle ou technologique par exemple) qui a rendu le logement définitivement inhabitable. La demande doit être alors réalisée dans les 2 ans suivant la publication de l’arrêté constatant le sinistre.

Conditions de ressources

Vos ressources ne doivent pas excéder un plafond, qui est en fonction de vos charges de famille et de la zone où vous voulez acheter.

  • Ressources maximales selon le nombre d’occupants et la zone d’implantation du logement
    Nombre de personnes destinées

    à occuper le logement

       Zone A    Zone B1

       Zone B2

       Zone C

    1

    37 000 €

    30 000 €

    27 000 €

    24 000 €

    2

    51 800 €

    42 000 €

    37 800 €

    33 600 €

    3

    62 900 €

    51 000 €

    45 900 €

    40 800 €

    4

    74 000 €

    60 000 €

    54 000 €

    48 000 €

    5

    85 100 €

    69 000 €

    62 100 €

    55 200 €

    6

    96 200 €

    78 000 €

    70 200 €

    62 400 €

    7

    107 300 €

    87 000 €

    78 300 €

    69 600 €

    À partir de 8

    118 400 €

    96 000 €

    86 400 €

    76 800 €

Le montant des ressources prend en compte le revenu fiscal de référence auquel on ajoute ceux des autres personnes destinées à occuper le logement qui ne sont pas rattachées au foyer fiscal.

L’année de référence à prendre en compte est l’avant-dernière année précédant l’offre (année n-2). Par exemple, pour une offre de PTZ en 2016, les revenus pris en compte seront ceux de l’année 2014 indiqués sur votre avis d’imposition 2015.

Les ressources prises en compte correspondent au plus élevé des 2 montants suivants :

  • la somme des revenus fiscaux de l’ensemble des occupants du logement pour l’année n-2,
  • ou le coût total de l’opération divisé par 9.

Le PTZ peut financer la construction ou l’achat de tout logement neuf, mais aussi :

  • l’achat d’un logement ancien avec travaux importants l’assimilant fiscalement à un local neuf,
  • ou la transformation d’un local, neuf ou ancien, en logement (assimilé fiscalement à un local neuf),
  • ou un logement ancien dont les travaux représentent 25% du coût total de l’opération (soit au moins un tiers de la valeur d’achat du logement seul). Ces travaux correspondent à la création de surfaces habitables supplémentaires ou à la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement de surfaces habitables ou à des travaux d’économies d’énergie.

Vous devrez alors fournir à l’établissement prêteur une attestation sur l’honneur, ainsi que les devis de ces travaux.

Pour déterminer le PTZ, on applique un pourcentage au coût total de l’opération (toutes taxes comprises) dans la limite d’un plafond.

Ce coût de l’opération comprend notamment le coût de la construction ou de l’achat et les honoraires de négociation.

Les frais d’acte notarié et les droits d’enregistrement ne sont pas inclus

Plafond de l’opération retenu pour déterminer le PTZ
Coût maximal sur lequel le PTZ sera calculé, selon la zone d’implantation et le nombre d’occupant du logementCe tableau présente le coût maximal de l’opération immobilière servant de base au calcul de la valeur du PTZ+ sera calculé. Ce coût dépend du nombre d’occupants du logement et de la zone dans laquelle se situe le logement.
Nombre de personnes destinées

à occuper le logement

     Zone A

     Zone B1

     Zone B2

     Zone C

1

150 000 €

135 000 €

110 000 €

100 000 €

2

210 000 €

189 000 €

154 000 €

140 000 €

3

255 000 €

230 000 €

187 000 €

170 000 €

4

300 000 €

270 000 €

220 000 €

200 000 €

5 et plus

345 000 €

311 000 €

253 000 €

230 000 €

Montant maximum du PTZ
  • Le montant du PTZ est plafonné à 40 % du coût de l’opération.

    Par exemple, pour un ménage avec 2 enfants (soit 4 occupants) qui achète un logement neuf dans la zone B2, le montant maximum du PTZ est de :

    • 60 000 € (soit 150 000 € x 40 %) si le coût de l’opération est de 150 000 €,
    • 88 000 € (soit 220 000 € x 40 %) si le coût de l’opération est égal ou supérieur à 220 000 €.
    Montant maximum du PTZ selon la zone d’implantation du bien et le nombre d’occupant du bienCe tableau présente le coût maximal de l’opération immobilière servant de base au calcul de la valeur du PTZ+ sera calculé. Ce coût dépend du nombre d’occupants du logement et de la zone dans laquelle se situe le logement.
    Nombre de personnes destinées

    à occuper le logement

       Zone A    Zone B1     Zone B2     Zone C
    1

    60 000 €

    54 000 €

    44 000 €

    40 000 €

    2

    84 000 €

    75 600 €

    61 600 €

    56 000 €

    3

    102 000 €

    92 000 €

    74 800 €

    68 000 €

    4

    120 000 €

    108 000 €

    88 000 €

    80 000 €

    5 et plus

    138 000 €

    124 400 €

    101 200 €

    92 000 €

La durée de remboursement du PTZ dépend de vos revenus, de la composition du ménage et de la zone géographique dans laquelle vous achetez votre futur logement.

Plus vos revenus sont élevés, plus la durée du prêt est courte.

Elle s’étend de 20 à 25 ans selon les cas, et comprend 2 périodes :

  • la période de différé, pendant laquelle vous ne remboursez pas le PTZ (cette période est, selon vos revenus, de 5, 10 ou 15 ans),
  • la période de remboursement du prêt, qui suit le différé, varie entre 10 et 15 ans.

Le prêt conventionné

  • Le prêt conventionné immobilier classique est accordé par une banque ou un établissement financier ayant passé une convention avec l’État. Il peut financer jusqu’à l’intégralité du coût de la construction ou l’achat d’un logement neuf ou ancien, mais aussi certains travaux d’amélioration du logement. Il est remboursable avec intérêts et peut donner droit à l’aide personnalisée au logement (APL).
  • Le prêt conventionné peut vous permettre de financer notamment :
    • l’achat de votre résidence principale, (appartement ou maison individuelle par exemple) dans le neuf ou l’ancien,
    • ou la réalisation de certains travaux d’agrandissement ou d’amélioration de votre logement,
    • ou la réalisation de travaux d’adaptation de votre logement aux besoins d’une personne en situation de handicap,
    • ou la réalisation de travaux de votre logement pour économiser l’énergie
  • Le prêt conventionné est accordé sans condition de ressources.
  • Le prêt conventionné peut être remboursé sur une durée allant de 5 à 35 ans.
  • Le taux dépend de la durée d’emprunt, mais aussi de l’établissement bancaire qui le propose. Toutefois, des taux maximum sont fixés.
  • Taux maximum des prêts conventionnés
    Durée du prêt Taux fixe Taux variable
    Inférieure ou égale à 12 ans 2,60 % 2,60 %
    Entre 12 et 15 ans 2,80 % 2,60 %
    Entre 15 et 20 ans 2,95 % 2,60 %
    Supérieure à 20 ans 3,05 % 2,60 %
  • Le prêt conventionné peut être complété notamment par un des prêts et/ou une des aides suivants :

Le prêt d’accession sociale (PAS)

  • Le prêt d’accession sociale (PAS) a pour objectif de favoriser l’accession à la propriété des ménages aux revenus modestes. Il est accordé par une banque ou un établissement financier ayant passé une convention avec l’État pour financer la construction ou l’achat d’un logement, avec ou sans travaux d’amélioration. Il est remboursable avec intérêts et peut financer jusqu’à l’intégralité du coût de l’opération.
  • Le prêt d’accession sociale (PAS) peut vous permettre de financer votre résidence principale (appartement ou maison individuelle par exemple).

    Il peut s’agir :

    • de l’achat ou de la construction d’un logement neuf, y compris le terrain,
    • de l’achat d’un logement ancien,
    • ou de travaux d’amélioration du logement ou d’économie d’énergie, d’un coût minimum de 4 000 €.

Vos ressources ne doivent pas excéder un certain plafond qui dépend de vos charges de famille et de votre lieu de résidence.

Ressources maximales à ne pas dépasser pour bénéficier du PAS, selon le nombre d’occupants et la zone d’implantation du logement
Nombre de personnes destinées

à occuper le logement

Zone  A
Zone B1
Zone B2
Zone C
1 personne 37 000 €
30 000 € 27 000 € 24 000 €
2 personnes 51 800 € 42 000 € 37 800 € 33 600 €
3 personnes 62 900 € 51 000 € 45 900 € 40 800 €
4 personnes 74 000 € 60 000 € 54 000 € 48 000 €
5 personnes 85 100 € 69 000 € 62 100 € 55 200 €
6 personnes 96 200 € 78 000 € 70 200 € 62 400 €
7 personnes 107 300 € 87 000 € 78 300 € 69 600 €
À partir de 8 personnes 118 400 € 96 000 € 86 400 € 76 800 €
  • Le PAS peut être remboursé sur une durée allant de 5 à 25 ans. Le contrat peut également prévoir d’allonger cette durée jusqu’à 35 ans.
  • Taux d’intérêt maximum
Taux maximum du PAS, selon la durée et le type de taux pratiqué
Durée du prêt Taux fixe Taux variable
Inférieure ou égale à 12 ans 2,60 % 2,60 %
Entre 12 et 15 ans 2,80 % 2,60 %
Entre 15 et 20 ans 2,95 % 2,60 %
Supérieure à 20 ans 3,05 % 2,60 %

Le prêt in fine

  • Dans le prêt in fine, l’emprunteur ne paie uniquement les intérêts pendant toute la durée du prêt et ne rembourse le capital qu’à la fin du prêt, en une fois. Il constitue un avantage d’ordre fiscal puisque les intérêts sont déductibles des revenus fonciers. Il s’adresse donc plus particulièrement aux personnes fortement imposées (percevant des revenus fonciers ou possédant des liquidités), dans le cadre du financement d’un investissement immobilier locatif.
    Pour solder le capital en fin de prêt, vous constituez une épargne en versant chaque mois une mensualité sur un contrat d’assurance vie, contrat qui sera nanti au profit de la banque. La banque disposera donc d’une garantie réelle sur le remboursement, en fin de période, du capital emprunté.

Le prêt relais

  • Beaucoup d’acheteurs revendent leur bien avant de réaliser leur nouvelle acquisition. Si vous êtes déjà propriétaire d’un bien et que vous avez encore un prêt en cours sur ce bien, vous allez rapidement vous rendre compte de la difficulté de l’opération.
    En effet, quand vous vous intéressez à un nouveau bien, vous devez rapidement signer le compromis et donc, être en mesure de l’acquérir. Pour contacter le prêt pour la nouvelle opération tout en prenant le temps de vendre votre bien actuel, vous allez devoir faire appel à un financement par prêt relais. Le montant du prêt relais est équivalent à environ 70 % du montant que vous espérez retirer de la vente de votre logement. Dans le prêt relais, vous payez uniquement les intérêts et vous ne remboursez le capital qu’une fois la vente de votre logement actuel réalisée.
    Exemple: vous vendez un bien pour un prix de vente de 150 000 € et vous avez encore un prêt en cours de 50 000 €, le montant maximum du prêt relais sera de 150 000 x 70 % = 105 000 €. Le reste du financement nécessaire pour l’acquisition de votre nouveau bien se fera par un prêt classique.
    La durée de ce prêt relais sera de maximum 24 mois.
    A noter que, dans vos études, vous devrez prendre en compte jusqu’à la vente effective de votre bien actuel les charges mensuelles suivantes : la mensualité du prêt relais, la mensualité de votre prêt immobilier complémentaire le cas échéant, la mensualité de votre prêt en cours sur le bien que vous êtes en train de vendre.
    Il est fort possible que l’addition de toutes ces charges dépasse votre capacité de remboursement.
    Grâce à son expertise, Plurifinances vous accompagne pour trouver la meilleure solution. Par ailleurs, certains de nos partenaires proposent des formules spécifiques, appelées formule achat-revente, qui sont particulièrement adaptées à ce type d’opération.