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Devenir propriétaire d’un logement est un des actes les plus importants d’une vie. Pour concrétiser cet objectif, recourir à un prêt immobilier est bien souvent indispensable.
Plurifinances, spécialiste du financement immobilier, vous conseille dans le choix de votre type de prêt, des garanties, des assurances de prêt, des options… Plurifinances met son expertise au service de ses clients.

Avec ses agences et ses mandataires implantés dans toute la France, Plurifinances vous accompagne dans l’intégralité du processus de concrétisation de votre acquisition.

Généralités

Les conditions financières du prêt que les banques vont vous accorder dépendent directement de votre profil d’emprunteur. Ce terme recouvre l’ensemble des caractéristiques que le prêteur sera amené à analyser pour vous faire sa proposition et en fixer les conditions financières et donc le taux.

Cette analyse se base sur 4 critères :

1- Votre part d’apport personnel

Plus le montant de votre apport personnel est élevé, plus votre dossier a de chance d’être accepté. Autrement dit, si vous achetez un logement d’une valeur de 150 000 €, financé avec votre épargne à hauteur de 50 000 € (33 %), et que le banquier ne s’engage donc que pour 100 000 €, il pourrait vous proposer ses meilleures conditions. Ce traitement favorable est justifié par trois raisons.

– Un montant d’apport personnel important montre votre engagement personnel dans cet investissement immobilier.

– La disponibilité même d’un apport personnel prouve votre capacité d’épargne.

– La garantie que va prendre la banque (privilège de prêteur de deniers, hypothèque ou caution) est inscrite pour 100 000 € sur un bien d’une valeur de 150 000 €.

Le conseil du courtier

Généralement, dans le cadre de l’acquisition d’une première résidence principale, les banques préfèrent que l’emprunteur dispose d’au moins 10 % d’apport personnel sur le prix d’acquisition, hors frais de notaire et de garantie. Cet apport vous permettra de payer les frais (frais de notaire, garantie…) engendrés par l’acquisition.

A minima cependant, il est souhaitable d’avoir un apport au moins égal au frais de l’opération.

2- Votre taux d’endettement

Les mensualités maximales couramment admises correspondent à 33 % du revenu net annuel (tel qu’il apparaît sur votre dernière déclaration d’impôt annuelle sous la dénomination « revenu net imposable »), divisé par douze. Ainsi vos revenus mensuels doivent être au moins trois fois plus élevés que vos mensualités. Le taux d’endettement prend en compte la totalité des charges mensuelles de crédit, c’est-à-dire l’addition des mensualités du prêt immobilier qui va vous être accordé et des mensualités des autres prêts déjà contractés (par exemple, un crédit à la consommation, un prêt personnel, un crédit auto, etc.). Ce total sera ensuite divisé par la somme de vos revenus à caractère durable.

Exemple 

Si votre revenu net mensuel se monte à 3 500 €, un ratio d’endettement de 30 % (soit une mensualité de 1 050 €, ce qui correspond à un prêt de 142 000 € environ sur 15 ans à un taux de 4,00 % hors assurance) sera considéré comme tout à fait correct ; par contre, un ratio d’endettement de 40 % (soit une mensualité de 1 400 € , ce qui correspond à un prêt de 189 000 € environ sur 15 ans à un taux de 4,00 % hors assurance) constitue une limite que le prêteur franchira difficilement. Des exceptions peuvent être faites si vos charges, avant votre opération immobilière, sont déjà à ce niveau et que vous les assumez sans problème (par exemple un loyer de 900 € plus une épargne mensuelle de 500 €). Pour autant, il ne faut pas trop compter sur une souplesse particulière des banques dans ce domaine, car les règles appliquées sont rigoureuses. De manière générale, plus le niveau des revenus est faible, plus le critère du taux d’endettement maximum de 33 % sera appliqué de manière stricte.

Dans les cas de revenus modestes, les banques utiliseront un critère complémentaire intitulé « quotient familial » ou « reste à vivre » : son objectif est de déterminer si le ménage peut subvenir à ses besoins courants une fois les mensualités payées. Le quotient familial sera calculé en fonction du revenu résiduel par personne après paiement des charges du prêt : un degré d’endettement est acceptable dans la mesure où la somme par personne restant disponible pour subvenir aux dépenses est suffisante.

3- La pérennité de vos revenus

Pour le prêteur, un emploi durable – CDI – est synonyme de pérennité des revenus. L’ancienneté dans votre emploi constitue une valeur essentielle dans les critères de jugement des banques. Il vaut mieux donc avoir terminé votre période d’essai au moment de demander votre prêt. Et plus votre ancienneté chez votre employeur sera importante, plus la banque sera confiante.

Attention : certains établissements bancaires s’avèrent extrêmement stricts et exigent une ancienneté minimum dans l’emploi de 8 à 12 mois.

Le conseil du courtier

Pour les salariés, les banques demandent au minimum un Contrat à Durée Indéterminée (CDI) dont la période d’essai, c’est un plus, est terminée. Des exceptions peuvent parfois être admises, par exemple pour certaines personnes qui ont choisi depuis longtemps de travailler en intérim. Prenez ce critère d’ancienneté en compte dans la planification de votre projet immobilier. Il sera souvent préférable d’attendre quelques mois, que votre ancienneté franchisse le seuil d’une année, pour pouvoir profiter d’un éventail plus large de propositions de financement.

4- Votre comportement financier

Pour effectuer l’analyse de votre comportement financier, la banque vous demandera vos extraits de comptes sur une période de 3 mois au moins. Ainsi, le prêteur n’appréciera pas que vous dépensiez plus que vous ne gagnez. Par ailleurs, si vous ne parvenez qu’avec difficulté à honorer un loyer de 750 €, le banquier ne trouvera pas cohérent, à juste raison, que vos futures charges immobilières se montent, par exemple, à 1 150 €. Il s’interrogera sur votre capacité à assumer cette nouvelle charge et donc, sur la viabilité de votre projet. Il refusera, par conséquent, sans doute de financer votre acquisition.

Une capacité d’épargne prouvée constituera incontestablement un atout : la présence d’un PEL , la capacité à épargner régulièrement mois depuis 3 ou 4 ans peuvent venir compenser un taux d’endettement un peu élevé.

Bilan

Les banques analyseront l’ensemble des critères de votre dossier avec le plus grand sérieux. Si certains critères sont rédhibitoires, le prêteur saura aussi faire la part des choses et juger de manière globale : un point fort (une bonne capacité d’épargne par exemple) pourra compenser un point faible (endettement un peu élevé). De plus, les approches des différents établissements financiers ne sont pas identiques. Vous pouvez parfaitement être refusé par certains établissements et être considéré comme une cible de choix par d’autres établissements.

Le conseil du courtier

Ce sont tous ces éléments que le courtier pourra pré-étudier avant de présenter votre dossier à une banque, et cette pré-étude lui permettra justement de mettre en avant les points forts de votre dossier tout en minimisant les points faibles.